來源:精品購(gòu)物指南
《十面埋伏》
可以預(yù)測(cè)，在土地稀缺的背景下，由于土地出讓制度的轉(zhuǎn)變，今年下半年乃至明年的地價(jià)仍將保持上漲的勢(shì)頭，清河地塊拍賣時(shí)的狂熱氣氛就是最好的例證。對(duì)于越來越多意圖“用糧票換雞蛋”的開發(fā)商而言，“當(dāng)真正到了掏錢的時(shí)候就不僅僅是開發(fā)商們對(duì)土地的需求和渴望的問題了，而是資金能力的問題了”。同時(shí)，因土地成本大漲而調(diào)整產(chǎn)品定位的開發(fā)商將會(huì)越來越多，項(xiàng)目的策劃和定位將具有前所未有的重要性，市場(chǎng)也將會(huì)供應(yīng)更多的中高檔產(chǎn)品，中低檔產(chǎn)品則由于經(jīng)濟(jì)適用房的增加而日益淡出開發(fā)商的視線。
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“2005年應(yīng)該是一個(gè)土地消化年，而非供地高峰年�！薄本┦袊�(guó)土資源局副局長(zhǎng)張維
“一群惡狼搶一塊骨頭”般的情景極有可能發(fā)生在即將入市的‘北京吉普車廠’地塊的爭(zhēng)奪上�！薄猄OHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹
“由于土地政策的變化，不少早期開發(fā)的大盤由于后期拿地的‘梗阻’，下半年將出現(xiàn)開發(fā)‘?dāng)囝D’的危機(jī)�！薄Y深房地產(chǎn)策劃人韓濤
《羅拉快跑》
同去年下半年的樓市盛景相比，可以預(yù)測(cè)，今年下半年會(huì)比去年來得更“熱”。人們會(huì)對(duì)政策有更加明確的認(rèn)識(shí)，也會(huì)對(duì)政策產(chǎn)生的影響有明確的預(yù)期，交易會(huì)重新恢復(fù)正常，房?jī)r(jià)也會(huì)呈現(xiàn)小幅上揚(yáng)。
今年上半年，根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目的銷售數(shù)字統(tǒng)計(jì)，北京依托于首都的地位以及古城的文化底蘊(yùn)、國(guó)際化大都市的風(fēng)采，除了滿足北京市民的購(gòu)房需求，還吸引了大量外籍人士和外地人士進(jìn)京置業(yè)，可以說全國(guó)甚至全世界都有北京房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，加上拆遷和北京不斷城市化帶來的購(gòu)房需求，北京的購(gòu)房需求仍然很大。
另外，房?jī)r(jià)小幅上揚(yáng)還有一個(gè)必要因素是成本的增加。首先是土地成本增加，拿地的難度和競(jìng)爭(zhēng)加大了土地成本。其次，拆遷成本加大，拆遷一直是開發(fā)成本中變數(shù)最大的一塊兒，隨著政府對(duì)拆遷戶利益保護(hù)力度的加大，拆遷成本必然增加，同時(shí)建材價(jià)格的上漲和產(chǎn)品創(chuàng)新都使得整個(gè)產(chǎn)品的成本增加。
至于鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的價(jià)格泡沫論，“下半年這個(gè)泡沫是否破裂”一直是業(yè)內(nèi)人士所關(guān)注的。不過多數(shù)人的觀點(diǎn)認(rèn)為，未來我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)破裂猛跌，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也不會(huì)大逆轉(zhuǎn)。相反，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍將在正確的宏觀調(diào)控下以較快的速度持續(xù)發(fā)展，繼續(xù)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展做出重要貢獻(xiàn)，全國(guó)的平均房?jī)r(jià)仍然會(huì)有所上升。
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“前段時(shí)間積壓的需求+目前呈自然增長(zhǎng)的需求=價(jià)格和銷售量的爆發(fā)”——北京金網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理?xiàng)顝?qiáng)宏
“10月底北京樓市就要爆發(fā)，屆時(shí)，從價(jià)格、銷售量都會(huì)有幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)�！薄本┙饡r(shí)代置業(yè)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)慕林
“京城樓市9月將會(huì)走出觀望期。”——SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹
《心急吃不了熱豆腐》
去年以來，政府通過土地、金融等一系列政策規(guī)范北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，提高市場(chǎng)門檻，減緩固定資產(chǎn)投資方面過快增長(zhǎng)。從效果來看，新增供應(yīng)量明顯低于前幾年，緩解了供需關(guān)系。而主要原因是由于去年的“8·31大限”的“抽刀斷水”，像一個(gè)閘門一樣去了一部分水，這個(gè)水需要在一年左右用比較快的形式釋放出來。據(jù)統(tǒng)計(jì)，通過“8·31大限”的200多個(gè)項(xiàng)目經(jīng)過上半年一系列的手續(xù)審批、規(guī)劃擬定等，預(yù)計(jì)在下半年將會(huì)出現(xiàn)大量上市、集中爆發(fā)的局面。同時(shí)，受到奧運(yùn)限建因素的左右，各種項(xiàng)目都將抓緊上馬，搶占2005年這一關(guān)鍵時(shí)間段。因此，從多方面因素和現(xiàn)有各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，今年下半年“規(guī)模放量”將是北京樓市的一大特色，各個(gè)區(qū)域都將會(huì)有大量項(xiàng)目出現(xiàn)，形成全面爆發(fā)的局面。
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“上年度以來連續(xù)性土地政策的控制作用，尤其‘8·31’使得大量計(jì)劃去年推出的項(xiàng)目擱置或延期，過關(guān)項(xiàng)目在土地成本重壓之下將更迅速推出，2005年將出現(xiàn)高峰。這一現(xiàn)象也可看做是對(duì)系列土地政策的報(bào)復(fù)性反彈�！薄A高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問有限公司
“2005年推出的房屋供應(yīng)量將會(huì)在下半年有一個(gè)比較大的集中放量。”——北京偉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司
《遷徙的鳥》
2004年，北京中高檔樓盤的外來購(gòu)房人——不長(zhǎng)期在北京居住和工作的外地人和外籍人士所占比例已經(jīng)出現(xiàn)了提高的趨勢(shì)。隨著土地、金融政策的變化以及奧運(yùn)的臨近，2005年下半年外地來北京買房的個(gè)人或團(tuán)體的比例有可能繼續(xù)提高。而購(gòu)房人群年齡走低也是下半年的趨勢(shì)，年輕一代以高知識(shí)、高收入、自主意識(shí)為特征，對(duì)中低檔項(xiàng)目形成巨大需求。
在購(gòu)買客戶群體中：
�。ㄒ唬┳≌e墅、高檔公寓市場(chǎng)外地客戶比例將進(jìn)一步提高。
（二）辦公樓市場(chǎng)國(guó)內(nèi)企業(yè)單位及國(guó)內(nèi)行政、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織客戶比例將進(jìn)一步提高，個(gè)人購(gòu)房客戶將減少。
�。ㄈ┩顿Y類客戶數(shù)量減少。
�。ㄋ模├硇韵M(fèi)成為共識(shí)。
�。ㄎ澹┑缆窊矶潞彤a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的變化給京城買房人帶來不小的震動(dòng)，未來買房人對(duì)交通和城市規(guī)劃的注意力將加強(qiáng)，特別是一些投資型客戶。
值得關(guān)注的是，繼溫州客戶之后，山西客戶將成為未來北京樓市外地客戶集中購(gòu)買最重要的力量。一方面，由于山西到北京的高速公路逐步完善，使得山西與北京之間的距離不斷縮短；另一方面，自前年以來煤炭?jī)r(jià)格成倍上漲，尤其是在今年夏季出現(xiàn)的電力緊張更使煤炭成為炙手可熱的重要資源。一批從事煤炭經(jīng)營(yíng)的山西人，隨著這一波煤炭行情迅速積累了大量財(cái)富，為他們滌訕了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。在財(cái)富迅速積累的同時(shí)，由于投資渠道的缺乏和山西人固有的理財(cái)觀念，使得房產(chǎn)成為他們的投資偏好。
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“‘物以類聚，人以群分’，由于居住生活習(xí)慣和社會(huì)地位的不同，未來買房人對(duì)價(jià)值的認(rèn)同感越發(fā)強(qiáng)烈，包括對(duì)產(chǎn)品價(jià)值、社區(qū)環(huán)境、居住方式和生活觀念等方面的認(rèn)同。”——北京恒泰軒房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司
《十一羅漢》
2005年下半年的熱點(diǎn)或者說區(qū)域性變化，將維持和發(fā)展今年的趨勢(shì)，呈現(xiàn)出“由東向西、由北向南、由里向外”的蔓延趨勢(shì)。這是由于一方面，隨著房地產(chǎn)開發(fā)量的增加，城市中心以及原有熱點(diǎn)區(qū)域的可開發(fā)用地逐步減少；而另一方面，隨著道路交通條件的改善，城市各個(gè)區(qū)域的差別在逐步縮小，造成房地產(chǎn)開發(fā)越來越取決于區(qū)域土地供應(yīng)情況�！坝蓶|向西、由北向南、由里向外”的蔓延趨勢(shì)正是以土地供應(yīng)為先決條件，分散熱點(diǎn)區(qū)域的表現(xiàn)。
其中，東區(qū)以千萬平方米的供應(yīng)量繼續(xù)引領(lǐng)樓市前進(jìn)，南區(qū)的開發(fā)熱度增加已成為共識(shí)，西邊樓盤由于需大于供，價(jià)格高于北京其他區(qū)域同檔次樓盤。其中，整個(gè)朝陽路以北至東壩地區(qū)、垡頭地區(qū)將成為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最為活躍、競(jìng)爭(zhēng)也最為激烈的地區(qū)之一，而酒仙橋、中關(guān)村核心區(qū)、海淀后山、來廣營(yíng)和南中軸路也將是下半年的熱點(diǎn)區(qū)域；這些區(qū)域鮮明的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、大投入的基礎(chǔ)設(shè)施改造以及新鮮的房地產(chǎn)概念，并且有大量土地潛在供應(yīng)，將會(huì)引起各方面的密切關(guān)注。
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“住宅的熱銷區(qū)域?qū)⒅饕性谒沫h(huán)路附近以及未來城市軌道交通的沿線，中關(guān)村以北地區(qū)、亞運(yùn)村以北、望京地區(qū)、東四環(huán)沿線、雙井地區(qū)、亦莊地區(qū)、西四環(huán)外將是下半年主要住宅項(xiàng)目的供應(yīng)地區(qū)�！薄腊钗豪硎祟檰柟�
“朝陽區(qū)和海淀區(qū)仍然是2005年下半年的項(xiàng)目供應(yīng)集中區(qū)。”——北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司
“整個(gè)東區(qū)將會(huì)迎來更大的開發(fā)場(chǎng)景。”——北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司
《功夫》
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，北京作為國(guó)際化大都市，云集了眾多腰纏萬貫的商賈，市場(chǎng)需求始終是很大的。從現(xiàn)在的市場(chǎng)來看，真正高檔次代表先進(jìn)居住理念和居住環(huán)境的高檔公寓，在北京不是太多而是太少。所以，可以大膽預(yù)測(cè)，2005年下半年高檔公寓在北京依然有廣闊的市場(chǎng)前景。而高檔項(xiàng)目的分布將由原來在CBD、朝陽公園周邊聚集的狀態(tài)，轉(zhuǎn)變?yōu)橄蛭鞑�、北部等區(qū)域多元發(fā)展的態(tài)勢(shì)。在價(jià)格方面，整體價(jià)格波動(dòng)不大，局部區(qū)域個(gè)別項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)價(jià)格微升，傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域依然火爆。在購(gòu)買客戶群體中，未來隨著奧運(yùn)的臨近外地購(gòu)買型的客戶比例還會(huì)大幅上升。其中，投資型客戶比例會(huì)有所增加，熱點(diǎn)投資區(qū)域?qū)?huì)集中于亞奧板塊；自住型客戶仍會(huì)繼續(xù)看好朝陽公園地區(qū)�？罩寐嗜允菢I(yè)界關(guān)注的要點(diǎn)，2005年隨著奧運(yùn)的臨近以及加入世貿(mào)的深入，高檔項(xiàng)目的空置率有望出現(xiàn)下降趨勢(shì)。
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“從今年下半年至2006年，四環(huán)之內(nèi)的項(xiàng)目包括高檔公寓可能會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，從而使其價(jià)格上漲�！薄本┖闾┸幏康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司
“從高檔項(xiàng)目的未來走勢(shì)來看，國(guó)際化程度會(huì)越來越高，戶型設(shè)計(jì)更趨完善（主要指室內(nèi)灰色空間增多）、地段優(yōu)勢(shì)更明顯�！薄t鶴溝通機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李雪凇
“對(duì)于外來購(gòu)房者（外埠與國(guó)外客源）而言，他們注重產(chǎn)品的發(fā)展空間是否夠大，是否在理念上與國(guó)際接軌，因此也更重品質(zhì)重細(xì)節(jié)，喜好面積偏大、具備豪宅特色的公寓；因此，下半年面積在300~1000平方米的高檔項(xiàng)目將逐漸走俏�！薄_(dá)觀行
《一半是海水一半是火焰》
由于近幾年住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，而社區(qū)和街道商業(yè)配套嚴(yán)重不足，今后數(shù)年最有前景的商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該是小規(guī)模的底商和街鋪，預(yù)計(jì)2005年下半年就會(huì)出現(xiàn)為住宅小區(qū)“補(bǔ)課”商業(yè)配套的熱潮，底商和街鋪屆時(shí)將是主要的商業(yè)地產(chǎn)投資熱點(diǎn)。
預(yù)計(jì)到2005年底，在需求方面，外資零售商的市場(chǎng)需求保持較為旺盛，尤其在大型超市和便利店方面。另外，具有真正意義上的國(guó)際品牌也在加緊進(jìn)入北京市場(chǎng)的步伐，這將直接導(dǎo)致北京高檔零售物業(yè)市場(chǎng)需求增加。同時(shí)，國(guó)內(nèi)零售商也將加快擴(kuò)張的步伐，以抵御來自多方面的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。預(yù)計(jì)2005年市場(chǎng)對(duì)北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)需求將保持供需兩旺的市場(chǎng)前景，租金繼續(xù)保持平穩(wěn)，但地處主要商業(yè)區(qū)的優(yōu)質(zhì)上鋪?zhàn)饨鹑杂猩蠞q空間。
聲音
“今年商鋪總的發(fā)展趨勢(shì)是分化。分化的意思是說，過去的商業(yè)物業(yè)是從無到有，做什么都吃香，現(xiàn)在做得多了，好壞就分出來了。目前市場(chǎng)比較缺、政府也比較鼓勵(lì)的是社區(qū)性的商業(yè)中心，今后底商和街鋪會(huì)成為前景最好的商業(yè)物業(yè)�！薄本┲性康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理李文杰
“從未來長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)上回報(bào)率最高的品類，因此會(huì)繼續(xù)成為投資型買家追捧的對(duì)象。不過，鑒于商業(yè)物業(yè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，買家的投資行為將更加趨于理性。2005年下半年，寫字樓和高檔公寓云集的CBD、朝陽公園一帶將成為商業(yè)開發(fā)的新熱點(diǎn)。”——百人行投資顧問有限公司
《殺出個(gè)黎明》
根據(jù)2004年、2005年初北京二手房市場(chǎng)的成交量比上一年增長(zhǎng)近一倍的狀況可以預(yù)見，隨著市場(chǎng)的繼續(xù)發(fā)展，2005年下半年市場(chǎng)各方將會(huì)在很多方面有大的發(fā)展。諸如產(chǎn)權(quán)過戶的統(tǒng)一，重拳整治房產(chǎn)中介行業(yè)，廣大房產(chǎn)消費(fèi)者“尋求中介”的消費(fèi)意識(shí)轉(zhuǎn)變，升級(jí)置業(yè)意識(shí)的增強(qiáng)，央產(chǎn)房的繼續(xù)放量以及二手商品房源占成交量比例的逐漸提高，二手房成交量肯定會(huì)繼續(xù)攀升。
姑且不受日益放松的二手房交易政策的左右，僅經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量的減少、北京城市日益凸顯的交通擁堵問題以及很多早期購(gòu)買了郊區(qū)“物美價(jià)廉”住宅的購(gòu)房人的奔波之苦等諸多原因，就有可能使2005年下半年的二手房市場(chǎng)繼續(xù)走旺。
聲音
“透明交易是2005年二手房市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)�！薄本⿻r(shí)代興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)張翰坤
“隨著二手房市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展，經(jīng)紀(jì)公司的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)面臨更大的考驗(yàn)�！薄澄粯I(yè)界專家
《千杯不醉》
作為主流人群的終極居住理想，有天有地的低密度產(chǎn)品依然有著巨大的市場(chǎng)空間，相對(duì)來說，其供應(yīng)仍屬稀缺。因此，政策對(duì)低密度產(chǎn)品的影響并不是很大，有升級(jí)居住需求的消費(fèi)者依然會(huì)購(gòu)買低密度產(chǎn)品。可以預(yù)計(jì)今年下半年，低密度產(chǎn)品將有較大放量，而產(chǎn)品呈兩極化特征，超大別墅與經(jīng)濟(jì)別墅都將贏得市場(chǎng)掌聲。其中，受需求影響，高檔別墅的品質(zhì)和個(gè)性化程度將有較大提高；經(jīng)濟(jì)別墅將最受市場(chǎng)歡迎，尤其是100萬~200萬元的經(jīng)濟(jì)型別墅，與此同時(shí)經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也將會(huì)更加激烈。
從區(qū)域上來說，通州和亞北（京湯沿線）是最值得關(guān)注的區(qū)域；從產(chǎn)品上來說，Townhouse是總價(jià)控制、居住舒適度和土地利用率的完美統(tǒng)一，將重新成為主流；但產(chǎn)品將迎來升級(jí)高潮，產(chǎn)品將更有別墅感；庭院精裝修和社區(qū)環(huán)境的精益求精亦是趨勢(shì)。
同時(shí)，低密度產(chǎn)品的功能將多樣化發(fā)展，從單純的滿足居住功能到成為休閑、娛樂、社交的重要場(chǎng)所，養(yǎng)老、觀光休閑等主題社區(qū)將更受追捧，體現(xiàn)其作為第二居所或投資品的價(jià)值。還要滿足未來商務(wù)交流等的需要，可能更趨向于做一些私人或企業(yè)會(huì)所。
聲音
“從別墅類型上看，獨(dú)棟、小獨(dú)棟等產(chǎn)品更受大家歡迎；這些產(chǎn)品也是下半年別墅價(jià)格提高的重要因素。”——北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理李文杰
“未來獨(dú)棟的瘦身，小獨(dú)棟的盛行將別墅推進(jìn)了一個(gè)‘大眾’消費(fèi)的時(shí)代�！薄本﹨f(xié)成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司
“繼歐美風(fēng)格的別墅和Townhouse之后，傳統(tǒng)的四合院不斷受到高收入群體的青睞，預(yù)計(jì)將有更多形式的四合院別墅面世�！薄偃诵型顿Y顧問有限公司
“2005年下半年及以后，別墅的形式和內(nèi)容都將發(fā)生巨大的變化，即強(qiáng)調(diào)別墅開發(fā)的‘景觀和文化’的共享性、‘建筑和院落’的私有化�！薄{(lán)石顧問
《殺死比爾》
從2004年的招拍掛政策到2005年的“七部八條”，一系列文件的出臺(tái)是個(gè)明顯的信號(hào)，政府有意加大房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌力度。眾多中小型開發(fā)商人心忐忑，已經(jīng)有許多淘金者知難而退，淡出了房地產(chǎn)業(yè)，但是房地產(chǎn)業(yè)特有的高利潤(rùn)仍然是眾多資金博弈垂涎的對(duì)象。因此，2005年下半年仍然會(huì)是行業(yè)洗牌延續(xù)的一年，但有可能改變你死我活的洗牌操作方式。
對(duì)于2005年的樓市，下半年最值得關(guān)注最具啟示意義的一點(diǎn)將是年內(nèi)一批具有資金實(shí)力、管理規(guī)范的外埠、外資、外行企業(yè)加入到北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)行業(yè)的資源正在向一批“大地主”和具有資本實(shí)力的“新貴”手中聚集。更重要的是，在設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷策劃等房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)已經(jīng)完全市場(chǎng)化的情況下，房地產(chǎn)商需要做的是融資及對(duì)市場(chǎng)的良好把握，通過有效的管理對(duì)各專業(yè)化資源加以整合，從而開發(fā)出符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，地利優(yōu)勢(shì)和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的因素退居次要地位，2005年下半年將是企業(yè)結(jié)構(gòu)充分整合的時(shí)機(jī)，以前的外行人很有可能搖身一變成為不打折扣的地產(chǎn)巨頭。
此外，資金實(shí)力雄厚的房企也可以選擇與擁有開發(fā)土地但缺乏資金的房企合作開發(fā)，而不必走“收購(gòu)兼并”之路。事實(shí)上，不同房企之間合作開發(fā)在房地產(chǎn)行業(yè)早已屢見不鮮，也是房地產(chǎn)業(yè)未來可以選擇的最佳方式。
聲音
“原來的住宅只能稱為‘中國(guó)移動(dòng)’，它很難真正滿足人對(duì)家園的需求。而今年下半年，隨著市場(chǎng)的規(guī)范和成熟，房地產(chǎn)從原來的‘金融工具’開始向‘房子’本身演變，越來越多的開發(fā)商開始真正做‘產(chǎn)品’，住宅成為‘不動(dòng)產(chǎn)’的時(shí)代也將來到�！薄本⿺垊�?gòu)V告有限公司總經(jīng)理?xiàng)詈ＨA
