來源： 第一財(cái)經(jīng)日報(bào) 葉加

　　今年以來的房地產(chǎn)調(diào)控引發(fā)了市場、業(yè)內(nèi)對于房地產(chǎn)原生態(tài)的熱烈探討，在紛繁復(fù)雜的地產(chǎn)業(yè)背后，什么才是接近真實(shí)的行業(yè)內(nèi)幕，房地產(chǎn)行業(yè)的盈利水平真的日暮西山了嗎？通過系列產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)查和案例，我們試圖還原房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)幕的利益鏈條。

　　暴利是怎樣煉成的？

　　王權(quán)所在的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不僅做樓盤買賣，也幫助樓盤做營銷，此前他給一家別墅項(xiàng)目所做的推廣策劃，就給這家房地產(chǎn)商賺取了更多的利潤。

　　那是在2002年，那家房地產(chǎn)企業(yè)找到了王權(quán)所在的公司，由于此前售賣得不是很理想，因此房地產(chǎn)老板打算換一家營銷公司。

　　“那是個(gè)老項(xiàng)目，位于通州區(qū)，1994年就開盤了，但由于營銷不善，總共70多棟的別墅根本沒賣出多少棟�！蓖鯔�(quán)說。

　　他介紹，2001年曾經(jīng)有一家營銷公司給此樓盤做推廣，但由于此家公司還有別的項(xiàng)目在操作，因此根本不重視此項(xiàng)目，一年的時(shí)間，一棟都沒有賣出去。

　　王權(quán)拿到這個(gè)項(xiàng)目后，也有一段時(shí)間的苦惱，這個(gè)項(xiàng)目并不是新盤，且位置不甚理想，要想做個(gè)成功的營銷，確實(shí)有難度。

　　不過經(jīng)過多方分析，他首先把案名進(jìn)行了更改，以嶄新的面貌重新面市。另外，對項(xiàng)目進(jìn)行全面的路演包裝，從指引系統(tǒng)到導(dǎo)視系統(tǒng)，并且對項(xiàng)目內(nèi)園區(qū)進(jìn)行了改造，他總結(jié)說重要是挖掘項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)、亮點(diǎn)，把價(jià)值體現(xiàn)出來。

　　不僅如此，他讓這家房地產(chǎn)老總頻頻在媒體露面，不是參加會議、論壇，就是在沙龍、網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙上曝光，他解釋說是要把聲音喊出去，讓更多的人知道此項(xiàng)目。

　　“我們還對價(jià)格體系進(jìn)行了重新審定，對每一棟房子都進(jìn)行重新評估，從比價(jià)優(yōu)勢上來探討房子的升值空間�！蓖鯔�(quán)說。

　　為此，他說動這家房地產(chǎn)公司拿出50萬元，把舊房的立面重新粉刷一新，他說如果這樣，他可以保證一年之間每平方米漲幅不低于300元，并且至少可以賣出20棟。

“讓客戶掏50萬元，結(jié)果多掙了500萬元，這還是很劃算。”王權(quán)興奮地說。

　　在王權(quán)“不遺余力”地推廣策劃之后，僅一年時(shí)間，此項(xiàng)目從平均售價(jià)5000多元/平方米就漲到了將近7000元/平方米，并且賣出了將近30棟。王權(quán)介紹，按此計(jì)算，他給這家房地產(chǎn)商至少多賺取了800萬~1000萬元的利潤。

　　獲得回報(bào)的不僅是這家房地產(chǎn)公司，王權(quán)所在的經(jīng)紀(jì)公司也拿到了二三百萬元的操作費(fèi)，他自己也拿到了20多萬元的提成。

　　他說這叫羊毛出在羊身上，這些收益不都是消費(fèi)者給的嗎？

　　“當(dāng)然，這家房地產(chǎn)公司的利潤率還不算高的，售價(jià)漲幅之后，也就在20%多的利潤率，但我另外操作的一個(gè)項(xiàng)目的利潤率卻高得可以�！蓖鯔�(quán)說。

　　他所說的是一個(gè)舊城改造項(xiàng)目，他說這個(gè)項(xiàng)目土地成本基本沒有，算上建筑成本和不可預(yù)計(jì)費(fèi)用等等，此前的利潤率達(dá)到了60%，但他對此項(xiàng)目進(jìn)行了重新包裝，首先把回遷區(qū)和商品區(qū)分隔，然后將立面、顏色和窗型進(jìn)行重新改造，經(jīng)過包裝之后，這個(gè)項(xiàng)目的利潤率達(dá)到了100%。