“開發(fā)商將商鋪隔成小空間，采取售后返租的銷售方式，這是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的一大特色。產(chǎn)權(quán)式商鋪這種銷售想法并沒有不合理性，但在產(chǎn)權(quán)式商鋪越來越多的時(shí)候，其可實(shí)現(xiàn)性大打折扣，同時(shí)這種銷售方式存在監(jiān)督與管理體制的漏洞，引起了許多不良后果。”上海社會(huì)科學(xué)院商業(yè)研究中心主任朱連慶說。

　　朱連慶指出，對(duì)于售后包租的隱憂，幾年前就已有諸多專家提出過，問題關(guān)鍵就出在開發(fā)商可能難以兌 現(xiàn)經(jīng)營(yíng)承諾和適當(dāng)返利承諾。目前上海最好的百貨商場(chǎng)一般凈利潤(rùn)在6%左右，超市、賣場(chǎng)一般實(shí)際經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)只在1.2%-1.6%，而一些售后包租項(xiàng)目標(biāo)榜的投資回報(bào)率卻高達(dá)8%。

　　據(jù)《上海市零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積調(diào)研報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，2004年上海全市零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積達(dá)到2857萬平方米，去年達(dá)到3200萬平方米。照此發(fā)展，到2007年全市零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積將達(dá)到4000萬平方米左右，居民人均零售商業(yè)面積約2平方米。朱連慶分析，上海全市的商業(yè)面積總量已經(jīng)飽和，商鋪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。產(chǎn)權(quán)式商鋪不乏極少數(shù)成功經(jīng)營(yíng)的案例，但隨著此類商鋪的涌現(xiàn)，不少開發(fā)商急于回籠資金、無長(zhǎng)效行為，實(shí)際經(jīng)營(yíng)效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到預(yù)期。

　　朱連慶指出，與住宅產(chǎn)品相比，商業(yè)地產(chǎn)需經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)才能實(shí)際創(chuàng)利，因此商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)需結(jié)合招商經(jīng)營(yíng)一起考慮，對(duì)區(qū)位、地段、業(yè)態(tài)、周邊環(huán)境、消費(fèi)群體、消費(fèi)層次等作深入的市場(chǎng)調(diào)查和研究。目前不少開發(fā)商并非經(jīng)營(yíng)商業(yè)出身，而是由開發(fā)住宅產(chǎn)品轉(zhuǎn)變而來。它們不了解商業(yè)市場(chǎng)，以包租作招攬買家的定心丸，將商鋪當(dāng)作住宅產(chǎn)品賣出就算，缺乏一套后續(xù)經(jīng)營(yíng)的思路和手段，在激烈的商鋪經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)中，難以兌現(xiàn)承諾的返利，有些開發(fā)商拖欠租金甚至攜款私逃。

　　同時(shí)，老百姓自身的觀念也有誤區(qū)，很多商鋪項(xiàng)目“一鋪養(yǎng)三代”的宣傳正是切中了心理誤區(qū)。事實(shí)上，商鋪套牢比住宅更麻煩，租不出去也無法自住，只能選擇空置。

　　目前歐美的大型商場(chǎng)多采用只租不售的方式，通過整體包租來打品牌以及綜合經(jīng)營(yíng)管理。因此，經(jīng)常是許多主力店周邊會(huì)有一些小的租戶，商業(yè)經(jīng)營(yíng)較為成熟。

　　問題出在“一個(gè)愿打一個(gè)愿挨”

　　上海社會(huì)科學(xué)院部門經(jīng)濟(jì)研究所王愛國(guó)指出，售后包租商鋪的問題往往出在“一個(gè)愿打一個(gè)愿挨”。開發(fā)商不以好收益吸引客戶，就比不過其他開發(fā)商。小投資者能做到的還是自己小心。

　　全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平此前曾指出：“目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)亟待解決的問題太多，此時(shí)并非商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的大好時(shí)機(jī)�！�