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最近幾年，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，不少人買賣或出租獲利頗豐。不過(guò)，房地產(chǎn)投資的稅收風(fēng)險(xiǎn)正日益顯現(xiàn)，不注意防范，可能面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　中國(guó)的稅收制度正在逐漸完善，立法、執(zhí)行都會(huì)越來(lái)越成熟，隨意性將越來(lái)越小。所以當(dāng)初為鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展而減收、免收的稅種，可能逐漸恢復(fù)征收，成為懸在房產(chǎn)投資人頭上的達(dá)摩克利斯劍。

　　1、契稅。這兩年，房地產(chǎn)投資中最常見(jiàn)的就是契稅。不過(guò)目前不少地方是按1.5%甚至是0.75%的稅率來(lái)征收的。可是根據(jù)1997年開(kāi)始施行的《契稅暫行條例》規(guī)定：“房屋買賣、贈(zèng)予、交換，都應(yīng)當(dāng)繳納契稅，契稅稅率為３—５％。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案”。也就是說(shuō)，契稅的最低稅率應(yīng)當(dāng)是3%，甚至有可能提高到5%。

　　2、房產(chǎn)稅。根據(jù)1986年頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》，房屋出租，應(yīng)當(dāng)按房產(chǎn)出租的租金收入繳納12%的房產(chǎn)稅，不過(guò)2001年開(kāi)始對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，可暫減按4%來(lái)征收。目前從未聽(tīng)說(shuō)有人出租房屋主動(dòng)或是根據(jù)稅務(wù)局的要求來(lái)繳納房產(chǎn)稅的。當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)征管或處罰力度，該稅收對(duì)房產(chǎn)出租人就是一種風(fēng)險(xiǎn)。

　　3、營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)1993年頒布的《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第四條：“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額”�？梢�(jiàn)，從去年開(kāi)始征收的二手房買賣5%的營(yíng)業(yè)稅并不是新稅種，早就有規(guī)定。同時(shí)，出租房屋也是營(yíng)業(yè)稅的征收范圍，稅率為5%，不過(guò)有優(yōu)惠政策：對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民用房(注意，不包括營(yíng)業(yè)用房)，暫按3%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅。但這種優(yōu)惠是暫時(shí)的政策，并不能排除恢復(fù)正常稅率的可能。同時(shí)，即使是這3%的出租房屋營(yíng)業(yè)稅，又有多少人交了？反正我從未聽(tīng)說(shuō)有人交過(guò)這種稅，反而見(jiàn)到不少房產(chǎn)中介拍房東的馬屁，在其提供的霸王合同中，約定房東不開(kāi)發(fā)票，如承租人要發(fā)票，由其自行承擔(dān)，幫助房東逃避繳稅的強(qiáng)制義務(wù)，雖然是非法的約定，不過(guò)卻阻止了大多承租人索要發(fā)票的打算。

　　4、個(gè)人所得稅。原先幾乎所有的炒房人，炒買房產(chǎn)是不交個(gè)人所得稅的。終于從今年8月1日起，國(guó)家稅務(wù)總局強(qiáng)調(diào)買賣二手房一定要繳納個(gè)人所得稅，稅率為凈盈利的20%。其實(shí)不光是買賣房屋應(yīng)當(dāng)繳稅個(gè)人所得稅，根據(jù)《個(gè)人所得稅法》的規(guī)定，財(cái)產(chǎn)出租也應(yīng)當(dāng)繳納個(gè)人所得稅，稅率同樣是20%，其計(jì)算公式是：(月租金收入-租賃發(fā)生的稅費(fèi)-修理成本-800(租賃月收入超過(guò)4000的，為月收入的20%)×20%。可是同樣未聽(tīng)說(shuō)有人交過(guò)房屋出租的個(gè)人所得稅。

　　5、土地增值稅。以上的稅種稅率并不高，不過(guò)土地增值稅就恐怖多了。根據(jù)1993年頒布的《土地增值稅暫行條例》，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。該稅種對(duì)于取得暴利的房產(chǎn)商潛在影響最大。

　　由于目前中國(guó)的稅務(wù)征管人力有效，效率低下，成本巨大，所以原先規(guī)定的如房產(chǎn)稅、房屋出租營(yíng)業(yè)稅、房屋出租個(gè)人所得稅基本上靠繳稅義務(wù)人的自覺(jué)，而中國(guó)人普遍并沒(méi)有納稅的習(xí)慣，所以這些稅種形同虛設(shè)。但顯然納稅義務(wù)人是偷稅了。這里有必要講一下關(guān)于偷稅罪的規(guī)定�！缎谭ā�201條規(guī)定：“納稅人采取偽造、變?cè)�、隱匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證，在帳簿上多列支出或者不列、少列收入，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)的手段，不繳或者少繳應(yīng)納稅款，偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的百分之十以上不滿百分之三十并且偷稅數(shù)額在一萬(wàn)元以上不滿十萬(wàn)元的，或者因偷稅被稅務(wù)機(jī)關(guān)給予二次行政處罰又偷稅的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金；偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的百分之三十以上并且偷稅數(shù)額在十萬(wàn)元以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金�！本褪钦f(shuō)，房產(chǎn)投資人因?yàn)椴焕U納相關(guān)稅收，有可能面臨刑事責(zé)任。

　　設(shè)想一下，有人買房后出租，每月租金1萬(wàn)元，則應(yīng)當(dāng)繳稅出租營(yíng)業(yè)稅300元，房產(chǎn)稅400元，個(gè)人所得稅(10000-300-400-2000)×20%=1460，實(shí)際上出租房屋基本是不會(huì)報(bào)稅的，這樣每月共逃避納稅義務(wù)2160，每年為25920元。偷稅數(shù)額超過(guò)1萬(wàn)元，并達(dá)到應(yīng)納稅額的100%，有可能被處于3年以下有期徒刑或拘役，一倍以上五倍下以罰金。當(dāng)然，對(duì)于租賃，大多房東并不辦理租賃登記，稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)從知曉其出租并取得收入的行為，所以絕大多數(shù)人并不因此被判刑。但一旦有人(比如承租人)舉報(bào)，則還是有可能的。《刑法》第八十七條規(guī)定：“犯罪經(jīng)過(guò)下列期限不再追訴：(一)法定最高刑為不滿五年有期徒刑的，經(jīng)過(guò)五年……”。像這種情形，房東要過(guò)五年，才能高枕無(wú)憂。

　　而炒房人在取得暴利的情況下，偷稅額就更大了。

　　本文中的相關(guān)法律規(guī)定，要么取自法規(guī)原文，要么來(lái)自于注冊(cè)會(huì)計(jì)師資格考試《稅法》教材。

　　需要說(shuō)明的是，房產(chǎn)投資人不必驚謊，被追究刑事責(zé)任的概率極其小，不過(guò)納稅的支出卻有可能增加，如一年來(lái)，二手房買賣的個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅征收的加強(qiáng)就是典型的風(fēng)險(xiǎn)。