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《私人理財》雜志

　　相對于首次置業(yè)的人群來說，二次置業(yè)的人群因為有過一次置業(yè)或投資的經(jīng)驗而減少一些投資風險，但是，二次置業(yè)還是有一些潛在的風險。比如，房價貶值、現(xiàn)金流動性差、加息、稅收、個人職業(yè)變化的風險等等。那么，對于這些潛在的風險，二次置業(yè)者該如何去防范，從而讓自己的二次置業(yè)生活更為幸福呢？

　　相比股票市場投資，房地產(chǎn)投資風險小，但房地產(chǎn)投資市場還是有一些潛在的風險。比如房價的貶值、央行加息帶來的利息成本、二手房轉(zhuǎn)讓的稅收、自住投資定位不清等等。為了給二次置業(yè)者更好的投資指導，本刊記者采訪了廣州房地產(chǎn)業(yè)首位WBSA(世界商務策劃師聯(lián)合會)和國家人事部人才交流中心共同認證的高級商務策劃師、寒桐投資顧問有限公司的總經(jīng)理韓世同。

　　風險一：房產(chǎn)貶值的風險

　　就像經(jīng)濟發(fā)展有低潮和高峰一樣，房地產(chǎn)市場同樣也存在低潮和高峰。因此，二次置業(yè)者就不得不承擔經(jīng)濟周期性變動所帶來的購買力下降的風險。因為當經(jīng)濟繁榮時，土地和房地產(chǎn)自然可以保值，甚至增值，但當經(jīng)濟蕭條或通貨膨脹，社會購買力明顯下降時，也會直接影響人們對房地產(chǎn)的消費。這樣，投資者可能因房產(chǎn)閑置或貶值而遭受經(jīng)濟損失。就廣州的市場來說，1993年和1994年是購房的高峰期，不過那時主要的買家是港澳人士。后來，整個房地產(chǎn)市場回落，很多房產(chǎn)的價格都沒達到高峰期的高價。

　　應招：低價進入，把握購房時機

　　買房子也跟買股票一樣，如果逢高踩入，一定會被套牢。許多人買衣服，都會選擇在換季的時間去買。其實，房子和車子也有“換季”的時候，也有低價處理尾貨和拍賣的時候。只要留心觀察，就會發(fā)現(xiàn)商機和價廉物美的房子。而像房地產(chǎn)這樣大手筆的投資，這筆買賣能否賺錢，關(guān)鍵取決于買入的價格而不是賣出的價格。如果買家在房地產(chǎn)高價位時買入房產(chǎn)，那么，要想它增值甚至是保值都是一件比較困難的事。如廣州的百云堡樓盤，2000年銷售價格是一萬三千元，而到2003年，房產(chǎn)的價格變成只有一半。后來，雖然價格也有小幅的上漲，但是始終沒有達到最初的高價。這對當時很多的買家來說，無論是自住還是投資，心里肯定都很不舒服的。

　　因此，二次置業(yè)者一定要選擇一個合適的購房時機，在低價時進入。就目前廣州的情況來說，房地產(chǎn)的市場應該是屬于高價位，一平方米的單價已經(jīng)超過普通工薪階層所能承受的程度。對于購買能力比較強的二次置業(yè)者來說，如果投資或換房的需求不是很急切的話，最好不要在目前進入市場，以免增加自己的購房成本。

　　風險二：周期加息帶來的風險

　　2004年10月29日，央行首次加息，一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由5.31%提高到5.58%；2006年1月，5年以上的住房按揭貸款利率啟用6.12%的基準利率，2006年4月28日，貸款基準利率由5.58%提高到5.85%；2006年8月19日，央行再次加息，貸款基準利率由5.85%提高到6.12%；這是央行的四次加息，加上2005年取消房貸優(yōu)惠利率則相當于5次加息，累計的平均加幅已經(jīng)超過1個百分點。這表明我國經(jīng)濟已經(jīng)進入周期性加息階段，購房消費者應當要有供樓的風險意識，因為在未來10-20年內(nèi)利率是肯定會發(fā)生變化的。1992-1993年我國官方貸款利率就高達百分之十幾，民間利率甚至高達20-30%，是經(jīng)歷了連續(xù)8次降息才進入低利率和通縮階段。目前，雖然通脹和物價水平并不算太高，但未來就難以保證利率是否會因應經(jīng)濟的變化而出現(xiàn)大幅變化�，F(xiàn)在工薪階層購房大多是采取按揭貸款方式，許多人都是先用未來錢，供樓的負擔和壓力已經(jīng)很大，如果出現(xiàn)樓價和利率大幅波動，隨時都會出現(xiàn)斷供的危險。因此，二次置業(yè)者要注意加息帶來的風險。

　　此外，加息還會對二次置業(yè)者享受的貸款利率優(yōu)惠帶來影響，甚至比提高按揭首付的影響還要大。就目前來說，加息對能享受優(yōu)惠利率的業(yè)主和買家影響不大，但對不能享受優(yōu)惠利率的買家和業(yè)主的影響還是相當嚴重的。如二次置業(yè)的人群，除了率先推出8.5折優(yōu)惠的農(nóng)業(yè)銀行，其它銀行目前基本上都是按貸款的基準利率來算的，并不能像按揭第一套房那樣享受基準利率下浮15%的優(yōu)惠。