●虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪將經(jīng)營管理和招商行為統(tǒng)一到經(jīng)營管理公司之下，經(jīng)營管理公司可以依靠對商業(yè)定位考慮，系統(tǒng)進行招商，從而實現(xiàn)商業(yè)樓盤整體規(guī)劃。
●目前，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪市場還存在一些問題，投資風(fēng)險較大。一位不愿透露姓名的開發(fā)商說，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪在一定程度上成了一些開發(fā)商資金回籠的工具。
□經(jīng)濟視點報
地產(chǎn)主筆 孫 飛
近日，記者的一位朋友托我?guī)推涮暨x一處商鋪進行投資，幾個電話的一番考察之后，對于售樓員所說的投資收益頗為心動，但同時對于投資風(fēng)險的把控問題心里也沒了底。早就聽說虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的風(fēng)險控制問題，這次“親身體驗”之后，還真是不可小覷。不過，到最后，還是那句老話：“投資有風(fēng)險，入市請謹慎。
怎么個“虛擬”法兒
記者在報紙上看到位于鄭州西太康路上的一家商業(yè)地產(chǎn)項目的廣告，“3年租金即刻拿”、“搶錢計劃”等文案訴求，讓人很是動心，遂電話咨詢。
銷售員給記者解釋，她們是5年一個托管期，前三年的租金沖抵鋪款，只需要幾萬元便可在黃金地段擁有一套10平方米左右的商鋪。當(dāng)記者問5年后怎么辦時，銷售員解釋說，5年后再由專業(yè)經(jīng)營公司進行租金確定，由他們統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一出租。聽到這兒，記者越聽越懸乎，似乎問題有點復(fù)雜，但基本的內(nèi)容已搞清楚，就是我花錢買了商鋪，具體經(jīng)營什么、租金多少，我說了不算。我是有獨立產(chǎn)權(quán)，可以“坐享其成”，但干預(yù)不了具體運營，就像把自己風(fēng)箏的線交到別人手里一樣。
說實話，商業(yè)地產(chǎn)不好玩兒，對于“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”的概念，剛開始記者也有點兒不太清楚，對于一般的購買者來說就更迷糊了。后經(jīng)查證資料和請教專家，才對“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”的“虛法兒”有了個了解，比較生澀，但還得硬著頭皮看下去，否則，你很難探個究竟。
目前，國內(nèi)在界定什么是“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”時有兩種不同的概念： 第一種認為“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”是指發(fā)展商在銷售商鋪同時，自己或者通過專門的經(jīng)營管理公司在一定期限內(nèi)包租，購房者實質(zhì)上無法實際掌控商鋪的銷售模式。第二種認為“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”是指開發(fā)商將超市、百貨大樓等開放式賣場進行面積概念分割，不劃分功能區(qū)域銷售給多個業(yè)主，并在一定期限包租，購房者無法自行經(jīng)營的商鋪銷售模式。
第一種概念強調(diào)購房者無法實際掌控商鋪，或者說不能自行利用商鋪進行經(jīng)營，因此屬于“虛擬”產(chǎn)權(quán)。從法律上而言，所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四種積極權(quán)能，如果說不實際使用就屬于“虛擬”產(chǎn)權(quán)，所有房屋出租都將形成虛擬產(chǎn)權(quán)。因此，這個概念不符合虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的本質(zhì)。
第二種概念，由于購房者只是認購了一定面積的商鋪，商鋪本身不具有獨立使用的價值，購房者不關(guān)心自己的商鋪產(chǎn)權(quán)本身，僅僅關(guān)心商鋪投入的回報。產(chǎn)權(quán)成為了“虛擬”的收益權(quán)屬。這個概念更符合虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的本質(zhì)。虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪是國際流行的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的一種房地產(chǎn)商鋪產(chǎn)品形式，最早出現(xiàn)在20世紀70年代的歐美發(fā)達國家，近年才開始出現(xiàn)在國內(nèi)一些發(fā)達城市。主要表現(xiàn)為商鋪業(yè)主出于投資目的，商鋪通過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進行統(tǒng)一經(jīng)營，商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報。
產(chǎn)權(quán)式商鋪在我國的發(fā)展經(jīng)歷了三個階段：第一階段是返租階段，賣鋪和租鋪是同一主體；第二階段是包租階段，賣鋪和租鋪分屬兩個主體，實現(xiàn)了賣鋪與租鋪在法律上、經(jīng)營上的分離；第三階段是轉(zhuǎn)租階段，將商鋪的買賣、管理、經(jīng)營分屬三個主體，整合資源，專業(yè)經(jīng)營，規(guī)避風(fēng)險，保障收益。虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪基本模式：虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪在實際操作模式上一般為投資者提供固定的租金收益，及一個較長的租約期限，經(jīng)過統(tǒng)一進行經(jīng)營管理，將投資風(fēng)險降至較低。
產(chǎn)權(quán)式商鋪通過鋪位的劃分有效地控制了鋪位總價，從而使之成為了大部分投資者都可選擇的一種投資方式，而由此吸引來的非商業(yè)運作專業(yè)人士和實力較弱的商業(yè)經(jīng)營者，無疑更加需要有專業(yè)管理保障的產(chǎn)權(quán)式商鋪。虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪將經(jīng)營管理和招商行為統(tǒng)一到經(jīng)營管理公司之下，經(jīng)營管理公司可以依靠對商業(yè)定位考慮，系統(tǒng)進行招商，安排特定商家進入特定區(qū)域，從而實現(xiàn)商業(yè)樓盤整體規(guī)劃。然而由于虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪存在多個主體，多重法律關(guān)系，因此一旦處理不好，引發(fā)的糾紛種類多，而且業(yè)主具有共同利益，常常發(fā)生集體訴訟。
既然充滿變數(shù)，何以火爆綠城
對于一般過日子的老百姓來說，做什么都喜歡落個踏實�！疤摂M”一詞讓大多數(shù)心里沒了底兒，總覺得明天可能會出什么事兒一樣。
的確，“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”風(fēng)險的確很大。一位不愿透露姓名的開發(fā)商朋友告訴記者，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪事實上成了不少開發(fā)商資金回籠的工具，這種銷售方式，商鋪可以賣，酒店套房也可以賣，甚至連公共廁所都可以賣了，反正是包租10年。而真正的問題在于，10年包租期內(nèi)會不會出問題，10年包租期滿后業(yè)主怎么辦？因此，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪就像一顆“定時炸彈”，已經(jīng)為市場埋下了隱患。以10年包租期來說，如果10年包租期內(nèi)，由于開發(fā)商或大商家任何一家經(jīng)營不善或倒閉，這顆“定時炸彈”極有可能提前引爆。
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪存在種種問題，這些問題都是無法協(xié)調(diào)的，所謂的“長期包租最有保障”只不過是一張“空頭支票”。
首先，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，其鋪位分割與實際經(jīng)營賣場不吻合。虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，絕大部分為大商家長期包租或者以百貨賣場的形式經(jīng)營，而超市、百貨的開放式賣場布局，導(dǎo)致經(jīng)營的鋪位與銷售分割的鋪位完全不一致，投資者購買的鋪位有的成了貨架，有的成了通道，有的成了裝飾物。
其次，包租期內(nèi)可能出問題，包租期滿后難以為繼。一方面虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪包租期滿后，由于經(jīng)營鋪位與銷售鋪位不一致，業(yè)主在包租期滿后根本找不到自己的鋪位，如何再出租？有的商場包租銷售，通道劃分根本不符合經(jīng)營的需要，這樣的項目即使全部銷售出去，將來又如何招商經(jīng)營？另一方面，超市百貨大賣場一般采取統(tǒng)一收銀扣點模式，而不是直接向租戶收取租金，包租期滿后，普通業(yè)主將來如何向租戶收租？大商家整體租賃的租金相當(dāng)于同地段租金的一半以下，包租期滿后，小業(yè)主接受不了大商家過低的租金要求怎么辦？大商家談不好租金撤走了，商場如何再經(jīng)營？投資的價值如何體現(xiàn)？
“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”既然風(fēng)險如此之大，那為什么在鄭州還大行其道呢？一策劃公司告訴記者，從開發(fā)商角度講，“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”回籠資金快，銷售速度快；從購買者角度講，虛擬式商鋪總價較低，購買門檻低，再加上開發(fā)商的“收益誘惑”，很容易掏錢。
另外，“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”不是不可以贏利。一位在經(jīng)營著“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”的老總告訴記者，其實，“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”如果操作得當(dāng)，是可以投資的。
首先應(yīng)該是招商在先，買賣在后。開發(fā)商應(yīng)該把招商工作進行完畢之后，再行買賣，這樣可以避免將來無法招商的情況出現(xiàn)。
其次，開發(fā)商應(yīng)該還投資回報率以真實面目。開發(fā)商為了便于銷售作出8%甚至更高的投資回報率往往不切實際，這樣除了起到推動銷售作用外，還抬高了投資者的期望值。剩下的便是給自己背了一個沉重的包袱。一旦出現(xiàn)效益不佳或者中途退出，回報率便無法兌現(xiàn)，糾紛由此產(chǎn)生。當(dāng)出現(xiàn)合同期滿或者中途終止時，應(yīng)當(dāng)由第三方出面統(tǒng)一協(xié)調(diào)，經(jīng)營權(quán)暫時由第三方統(tǒng)一收管，再進行招商，這樣便可以避免混亂局面的出現(xiàn)。
