時下商鋪投資旺度大增，很多嘗到甜頭的投資者更有“一鋪養(yǎng)三代”的憧憬。很多開發(fā)商為吸引客戶，將返租回報率由原來的6%至8%升到了現(xiàn)在的8%至11%，返租年限也從原來的3年變成現(xiàn)在的10年。從表面上看，開發(fā)商開出的8%、10%甚至11%的售后包租收益率，投資者會大受其益，但實際上，開發(fā)商通過提高商鋪售價，已將今后要付給投資者的利息預提了出來，羊毛早已出在了羊身上，售后返租實際上是賣鋪的一種宣傳噱頭，而收益率則是開發(fā)商掩人耳目獲取不義之財?shù)囊环N“財富密碼”。



圈內(nèi)人：羊毛出在羊身上



“近年來，‘返租式經(jīng)營’一直是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)盛行的模式。其實返租的‘羊毛’還是出在羊身上�！币晃毁Y深操盤者近日向記者透露，返租回報其實并不復雜，簡單地說，就是開發(fā)商向購買商鋪的小業(yè)主承諾，在一定期限內(nèi)，由開發(fā)商以固定的回報率包租。按現(xiàn)時大多數(shù)商廈的做法，期限一般定為兩至三年，回報率為10%至12%。但小業(yè)主不知道的是，開發(fā)商售鋪時，其實就已經(jīng)按比例將樓價提高三成左右。開發(fā)商提前得到了這筆錢，然后再逐年返還給小業(yè)主。如果開發(fā)商能順利地將鋪位再租出去，還可以另賺一筆。由于這種方式迎合了部分小業(yè)主的投資心理，再加上不成熟的市場，所以，有的盤還賣得相當火，不斷刷新商鋪價位新高。



這位操盤手給記者算了一筆賬。例如，一個本來市場價只值2萬元/平方米的商鋪，開發(fā)商將售價提高到4萬元/平方米，并承諾10年包租，年收益8%。假設10年內(nèi)商鋪本身既不升值也不貶值，也不計算投資者的利息損失和各種稅費，10年后，投資者雖然承租收益為80%（每年8%×10年），共收到租金3.2萬元/平方米。但投資者如果此時將商鋪售出，只能賣到2萬元/平方米，實際房產(chǎn)收益為50%，賣出后虧了一半，因此投資在每平方米商鋪上的實際年收益率也只有：(3.2萬元—2萬元)/4萬元/10年=3%/年，遠不及開發(fā)商宣稱的“8%”的年收益率。



律師：買家可說是“步步地雷”



據(jù)記者了解，“售后返租”就是開發(fā)商將物業(yè)出售后再以投資者即業(yè)主委托經(jīng)營的方式將物業(yè)出租，向投資者返還一定比例的租金作為回報的一種經(jīng)營方式，被稱作是為投資者量身定做的投資形式。“售后返租”于上世紀六七十年代開始出現(xiàn)在美國，后流行日本、中國香港，上世紀90年代中后期興盛于海南�！笆酆蠓底狻北砻婵磳Ω鞣降暮锰幨敲黠@的：對開發(fā)商來說，能夠較快地完成銷售，加快資金回籠，獲得收益；對銀行來說，40%至50%的首付，相對一般住宅項目而言，按揭比例并不高，10年還清，期限并不長，而且?guī)缀鯖]有人會在包租期間就還不起按揭；對投資者來說，能夠有穩(wěn)定的租金收入，高房價也無所謂，高房價意味著更高的房租。



但令記者不安的是，現(xiàn)在流行的返租回報方式，多個環(huán)節(jié)都蘊藏著高風險，買家可說是“步步地雷”。永合律師事務所律師李健告訴記者，目前很多返租回報方式，沒有設定規(guī)避風險的機制，如由銀行擔保，或由保險公司保險等，靠的只是發(fā)展商的一張嘴。這樣大的投資，對普通投資者來說，沒有切實有效的風險保障是絕對不行的。而另一個存在的潛在風險就是，一旦完成商業(yè)項目的銷售，開發(fā)商便可以套現(xiàn)出局，而將巨大的租金成本轉嫁給承租商。在漫長的返租期中，只要商鋪經(jīng)營的任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，投資者的投資回報都有可能得不到保障，處理返租行為引發(fā)糾紛的善后工作十分復雜。



李健認為，在“返租銷售”經(jīng)營模式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商鋪分割成若干個小的店面逐個出讓，這樣一來，各個買家無法獲得完全的物權。若干年后產(chǎn)權是否發(fā)生變更、買家能否按期取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)許諾的租金、法律是否認可這種權利等等，都已成為直接影響投資者利益的現(xiàn)實問題，因此存在無法真正享有使用權利的風險。



專家：返租時限越長風險越大



記者近期調查發(fā)現(xiàn)，自2006年5月22日建設部明確指出“售后包租”、“承諾回報”等為明令禁止的內(nèi)容后，相當一部分商場商鋪的開發(fā)商將“售后返租”悄然轉入地下。商業(yè)地產(chǎn)資深人士認為，商鋪投資雖具有高回報性，但也有著一定的風險性，尤其是在我國商業(yè)地產(chǎn)剛剛興起不久的今天，商鋪投資市場存在著較嚴重的商業(yè)經(jīng)營問題，這些問題致使商鋪投資市場隨時都有“變臉”的危險。



該資深人士表示，近年來，市場常見到打出“超高回報”之類口號的產(chǎn)權式商鋪出售，吸引不少百姓投資者。然而投資產(chǎn)權式商鋪并非如想象的那樣簡單，如果選鋪不當、計劃不周的話，極易“觸礁”。尤其是對于普通市民，投資的安全性最為重要。投資要選擇有銀行擔保、有收益保障的鋪位。有部分發(fā)展商采取按照固定的回報率將返租期的租金一次性清算，并在買家買入鋪位時抵消相應的買鋪總額。這種投資操作意味著投資者在返租期內(nèi)不會得到實質性回報，倘若在返租期內(nèi)商鋪項目經(jīng)營不善而倒閉，投資者就會一無所獲。此外，發(fā)展商在廣告宣稱的回報率是否作為有效承諾寫進合同，也是投資者應該關注的方面。



專家提醒廣大消費者在購買產(chǎn)權式商鋪時，莫輕信高收益片面宣傳，盲目跟風投資，應正確識別相關信息，對市場變化和投資項目的收益能力和投資面臨的潛在風險要有客觀、理性判斷，強化投資風險意識。同時，購房者購房前要到當?shù)胤康禺a(chǎn)權籍機關查詢了解情況，簽訂購房合同后，及時督促開發(fā)企業(yè)進行聯(lián)機備案，或到登記機關進行合同登記。而對于已經(jīng)投資了這些商鋪的投資者，專家表示，根據(jù)近年的類似事件經(jīng)驗，返租時限拉得越長，風險將越大。而解決的辦法就是投資者們成立業(yè)主委員會，然后委托代理商對商場進行包裝和管理。還可以把商鋪整體出租，之后再將租金進行拆分。