從日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展會(huì)引發(fā)貨幣升值的壓力，而在貨幣升值的過(guò)程中，股市和樓市會(huì)出現(xiàn)齊漲的情形。雖然歷史不會(huì)簡(jiǎn)單地復(fù)制，但對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)仍具有較大的參考性。 文/本刊記者 黃羅維
從目前來(lái)看，在人民幣升值的背景下，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)無(wú)疑都會(huì)表現(xiàn)紅火。那么我們要問(wèn)的是，從國(guó)際市場(chǎng)的歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，我們是否也能夠找到一些相類(lèi)似的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行軌跡？
從世界經(jīng)濟(jì)的范圍來(lái)看，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系十分密切，而且反應(yīng)也十分靈敏。在證券市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)股兼具證券和房產(chǎn)兩大特性，所以也一直被各個(gè)國(guó)家和地區(qū)視為市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。對(duì)此尹中立博士認(rèn)為，日本股市在上個(gè)世紀(jì)的大牛市中，表現(xiàn)最搶眼的是金融、地產(chǎn)類(lèi)公司，而在過(guò)去的兩年中日本股市重拾升勢(shì)，值得關(guān)注的板塊仍屬于經(jīng)歷10余年休息之后準(zhǔn)備再展身手的金融、地產(chǎn)等行業(yè)。中國(guó)香港地區(qū)股市和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)股市中地產(chǎn)類(lèi)股票都曾經(jīng)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，而過(guò)去10年中，美國(guó)股市中表現(xiàn)最搶眼的股票是房屋建造類(lèi)股(即房地產(chǎn)類(lèi)公司股票)，在低利率、稅務(wù)優(yōu)惠與建筑材料價(jià)格調(diào)高的榮景下，該類(lèi)股票高漲近6倍。由此也反映出來(lái)了這樣一個(gè)事實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在這些國(guó)家和地區(qū)都曾有過(guò)一段輝煌的歷史。
海外市場(chǎng)曾有類(lèi)似效應(yīng)
華東師范大學(xué)周斌博士對(duì)記者說(shuō)：“從可比性的角度考慮，最具有代表性的就是日本和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，在上世紀(jì)80年代，日本也出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的情況，進(jìn)一步引發(fā)了貨幣升值的壓力，中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)情況也是如此。而其帶來(lái)的結(jié)果都是地產(chǎn)和股票價(jià)格的大幅上漲，它們與當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的情況非常接近。而中國(guó)香港地區(qū)雖然在1997年前后也出現(xiàn)過(guò)股市樓市齊升的情況，但中國(guó)香港地區(qū)實(shí)行的是緊盯美元的聯(lián)系匯率制度，這就與我們當(dāng)前的情況不太一樣了�！�
二戰(zhàn)以后，日本經(jīng)歷了兩次大的匯率變動(dòng)，第一次是1971年12月的“斯密森協(xié)議”，日元對(duì)美元的匯率從360上漲到306，漲幅為18%。第二次是1985年12月的“廣場(chǎng)協(xié)議”之后，令日元匯率在10年間里升值近3倍。廣場(chǎng)協(xié)議后10年間，日元幣值平均每年上升5%以上，無(wú)異于給國(guó)際資本投資日本的股市和樓市一個(gè)穩(wěn)賺不賠的
保險(xiǎn)：即使投資的資產(chǎn)日元價(jià)格沒(méi)有升值，也可以通過(guò)匯率變動(dòng)獲得5%以上的收益。而實(shí)際上日本國(guó)內(nèi)由于低利率政策刺激了股市和樓市價(jià)格的快速上漲，因此國(guó)際資本投資日本股市和房市可以獲得雙重收益 — 資產(chǎn)價(jià)格的升值和日元的升值。
受日元升值的影響，日本股市逐波上升，出現(xiàn)持續(xù)6年的激進(jìn)繁榮，并且隨后一直延續(xù)著漲升態(tài)勢(shì)，到1989年底，日經(jīng)指數(shù)平均股價(jià)創(chuàng)下了38957.44點(diǎn)的歷史高點(diǎn)。整個(gè)上升過(guò)程，從啟動(dòng)到最后結(jié)束，延續(xù)了整整17年，漲幅高達(dá)19倍�？梢哉f(shuō)日元的升值，引發(fā)并強(qiáng)化了日本股市在1970和1980年代的歷史上最長(zhǎng)的一次牛市。另外，日本的兩次匯率改革都導(dǎo)致了地價(jià)的上漲。1971年底的匯率改革導(dǎo)致了1973年的地價(jià)上漲，但因?yàn)槭臀C(jī)的影響，時(shí)間只持續(xù)了1年。1985年后的日元升值導(dǎo)致了地價(jià)的連續(xù)5年的上漲，我們以1983年為周期計(jì)算，到1988年?yáng)|京的地價(jià)上漲了兩倍多。而1988～1990年的3年時(shí)間內(nèi)，大阪、名古屋的住宅地皮價(jià)分別暴漲了2.2倍和1.6倍。最高峰的時(shí)候，東京23個(gè)區(qū)的地產(chǎn)市值已經(jīng)超過(guò)整個(gè)美國(guó)所有資產(chǎn)的市值。
與日本類(lèi)似，中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的匯率改革也導(dǎo)致了島內(nèi)的股市和房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度波動(dòng)。中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)1979年2月建立外匯市場(chǎng)，到1985年，匯率基本維持在1美元兌40.6新臺(tái)幣的水平。但從1986年開(kāi)始，在美國(guó)的壓力之下，新臺(tái)幣不斷升值，到1992年1美元兌24.52元，升值比例達(dá)到近70%。臺(tái)幣的升值導(dǎo)致中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)房?jī)r(jià)的上漲，1987年房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)大幅上漲，1987年、1988年和1989年臺(tái)北市的住宅價(jià)格上漲速度分別達(dá)到36.8%、96.5%和78.24%。同時(shí)股市也是強(qiáng)勁上揚(yáng)，1985年中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)股市為600多點(diǎn)，1990年則狂漲至12600點(diǎn)，上漲了近20倍。
但隨著貨幣升值步伐的結(jié)束，上世紀(jì)90年代后，日本和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的資產(chǎn)開(kāi)始急劇縮水，日經(jīng)指數(shù)從38957點(diǎn)跌到7600低點(diǎn)，創(chuàng)下二十年來(lái)的紀(jì)錄，日本的不動(dòng)產(chǎn)整體跌幅達(dá)75%；臺(tái)股從12682點(diǎn)暴跌至2485點(diǎn)，一年跌掉一萬(wàn)點(diǎn)，房地產(chǎn)則距當(dāng)年高價(jià)重跌了五到六成。
歷史經(jīng)驗(yàn)不會(huì)簡(jiǎn)單復(fù)制
不過(guò)，雖然當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r在海外市場(chǎng)曾有過(guò)類(lèi)似效應(yīng)，但其經(jīng)驗(yàn)不會(huì)被未來(lái)樓市簡(jiǎn)單復(fù)制，反而會(huì)表現(xiàn)出獨(dú)特的運(yùn)行特征。
盡管歷史會(huì)驚人的相似，但是彼市場(chǎng)非此市場(chǎng)。我們參考國(guó)際市場(chǎng)的歷史，更要考慮我們的實(shí)際國(guó)情，當(dāng)年日本和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“暴漲暴跌”行情并不會(huì)再次簡(jiǎn)單翻版。首先我國(guó)的資本市場(chǎng)還沒(méi)有完全實(shí)現(xiàn)與外幣的自由兌換，經(jīng)常項(xiàng)目的兌換還存在著種種限制，這必然影響到外匯流動(dòng)的速度；其次房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)宏觀調(diào)控后，其效果已經(jīng)開(kāi)始逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。對(duì)此周斌博士這樣對(duì)記者說(shuō)：“宏觀調(diào)控可以說(shuō)是一種提前介入，因?yàn)樨泿派档揭欢ǚ鹊臅r(shí)候，就會(huì)出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)力下降的情況，這個(gè)時(shí)候獲利頗豐的“游資”就會(huì)撤資，所以現(xiàn)在要做的就是使市場(chǎng)能夠平穩(wěn)一些。”
從日本和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)貨幣升值過(guò)程帶來(lái)的房地產(chǎn)和股市上升過(guò)程中，我們可以看出以下共同的特征：
從這幾個(gè)階段的市場(chǎng)表現(xiàn)我們可以看出，第一個(gè)階段是最佳的進(jìn)入時(shí)機(jī)，而第二階段則是理想的持有時(shí)期，而第三階段則是較好的退出時(shí)點(diǎn)。根據(jù)當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，可以說(shuō)是處在第二階段的初期，雖然已經(jīng)不是最好的買(mǎi)入時(shí)點(diǎn)，但未來(lái)仍然還有不小的空間。而從另一方面來(lái)看，由于宏觀調(diào)控其實(shí)在第一階段就已經(jīng)開(kāi)始了實(shí)施，由此即使出現(xiàn)第四階段的調(diào)整，也不會(huì)像日本和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)那樣強(qiáng)烈。
