來(lái)自上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)的信息顯示，今年1月至6月，上海市消保委受理的有關(guān)房產(chǎn)中介、房產(chǎn)銷(xiāo)售的投訴就達(dá)422件，其中利用格式合同條款侵害消費(fèi)者權(quán)益的投訴有128件。房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)常常利用自身的優(yōu)勢(shì)地位，擬定對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的合同條款，加重消費(fèi)者的責(zé)任，而此類(lèi)問(wèn)題目前已經(jīng)成為消費(fèi)者投訴的焦點(diǎn)。

　　上海市消保委邀請(qǐng)申城知名的法學(xué)專(zhuān)家、律師，對(duì)房產(chǎn)合同中具有典型意義的不平等條款進(jìn)行了公開(kāi)評(píng)點(diǎn)。

　　上海樓市火爆時(shí)，許多樓盤(pán)剛一開(kāi)盤(pán)就告售罄。于是，不少消費(fèi)者在與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同之前，會(huì)先簽下一份“預(yù)定協(xié)議”，以示對(duì)未來(lái)出售房屋的預(yù)定。

　　消費(fèi)者盧先生2003年底就與上海市松江區(qū)一家房產(chǎn)公司簽署了“預(yù)定協(xié)議”，雙方約定房屋的預(yù)測(cè)建筑面積為79.99平方米，單價(jià)為每平方米4600元，總價(jià)為367954元。

　　但是，開(kāi)發(fā)商在協(xié)議中加了這樣幾個(gè)條款：“房屋的建筑面積以上海市松江區(qū)房管部門(mén)測(cè)量機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，實(shí)際售價(jià)將在《上海市商品房預(yù)售合同》中予以確定；甲（指開(kāi)發(fā)商）、乙（指購(gòu)房者）雙方洽談不成或乙方要求解除協(xié)議，甲方退還已收取的預(yù)定金，并按預(yù)定金的100％收取手續(xù)費(fèi)；乙方逾期不與甲方簽訂預(yù)售合同，也不與甲方洽談的，所收預(yù)定金不予退還�！�

　　專(zhuān)家評(píng)點(diǎn)：申房律師事務(wù)所主任孫洪林分析認(rèn)為，由于有對(duì)房屋建筑面積的說(shuō)明，因此，購(gòu)房人很容易理解為房屋的實(shí)際售價(jià)是由于面積變動(dòng)，根據(jù)單價(jià)進(jìn)行總價(jià)的調(diào)整。但是，一旦市場(chǎng)行情發(fā)生變動(dòng)，開(kāi)發(fā)商極有可能根據(jù)這一條款直接要求購(gòu)房人承擔(dān)更高的房?jī)r(jià)。復(fù)旦大學(xué)法學(xué)教授陳治東也指出，這一系列約定的實(shí)質(zhì)，其實(shí)就是在“實(shí)際價(jià)格不確定”上玩花樣，從而使雙方已經(jīng)約定的“單價(jià)每平方米4600元”事實(shí)上落空，并且給了開(kāi)發(fā)商單方面提高房屋單價(jià)的權(quán)利。

　　其中的奧秘就在于，等雙方簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，如果開(kāi)發(fā)商跟著整個(gè)樓市水漲船高、大肆加價(jià)，消費(fèi)者通常會(huì)難以承受、放棄購(gòu)買(mǎi)，但這樣一來(lái)，消費(fèi)者表面上能夠得到開(kāi)發(fā)商退還的預(yù)定金，但同時(shí)卻要根據(jù)“霸王條款”莫名其妙地支付一大筆與預(yù)定金數(shù)額相當(dāng)?shù)摹笆掷m(xù)費(fèi)”；如果整個(gè)房?jī)r(jià)大幅下跌，開(kāi)發(fā)商仍然可以要求消費(fèi)者按照每平方米4600元的價(jià)格交易，消費(fèi)者一旦拒絕就算違約，已經(jīng)付出的預(yù)定金也白白地打了水漂。

　　“通過(guò)設(shè)置這樣的不平等條款，開(kāi)發(fā)商就能夠確保房屋始終按照自己所制定的價(jià)格進(jìn)行交易，如若不然，消費(fèi)者就會(huì)陷入承擔(dān)違約責(zé)任的被動(dòng)地位。明明是開(kāi)發(fā)商違反了合同中雙方關(guān)于單價(jià)的明確約定，導(dǎo)致預(yù)定協(xié)議所約定的簽訂房產(chǎn)預(yù)售合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，結(jié)果卻要消費(fèi)者來(lái)承擔(dān)違約的后果，這對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是非常不公平、不合理的�！睂O洪林律師說(shuō)。

　　為收額外費(fèi)用不惜強(qiáng)制締約對(duì)于許多經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的家庭來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)二手房是既相對(duì)節(jié)省，又能改善居住條件的途徑之一。二手房市場(chǎng)交易的活躍，也使得大批房屋中介機(jī)構(gòu)如雨后春筍般冒了出來(lái)。一間房、一個(gè)人、一部電話，就能輕輕松松地做起買(mǎi)房賣(mài)房的中介業(yè)務(wù)。

　　孫女士與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂了中介合同，希望購(gòu)買(mǎi)一套總價(jià)大約11萬(wàn)元的二手房。但她沒(méi)有想到，這份合同中的一些條款，極有可能讓她蒙受不必要的巨大經(jīng)濟(jì)損失。

　　這些暗藏陷阱的條款包括：“乙方（指委托人）支付房屋承購(gòu)意向金1萬(wàn)元，并且享有標(biāo)的房屋優(yōu)先承購(gòu)權(quán)；同意以約定的房?jī)r(jià)、付款方式，在甲方（指中介機(jī)構(gòu)）通知成交后當(dāng)日內(nèi)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同；如乙方反悔不買(mǎi)，應(yīng)以委托購(gòu)買(mǎi)價(jià)的3％支付違約金于甲方。”

　　專(zhuān)家評(píng)點(diǎn)：這是當(dāng)前房產(chǎn)中介合同中十分常見(jiàn)的條款內(nèi)容，但華東政法學(xué)院傅鼎生教授認(rèn)為，這是一種“強(qiáng)制締約”的行為。事實(shí)上，房屋中介合同與房屋買(mǎi)賣(mài)合同完全是兩回事，在中介合同中，委托人根本沒(méi)有義務(wù)必須與第三方簽訂合同，以滿足中介人收取報(bào)酬的目的。如果客戶必須以中介合同約定的條件、在約定的時(shí)間內(nèi)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，否則就要承擔(dān)賠償責(zé)任，這對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)很不公平。其實(shí)，中介機(jī)構(gòu)就好像是婚姻介紹所，他們收錢(qián)，只是負(fù)責(zé)為男女雙方牽線搭橋、促成交往。如果說(shuō)男女雙方認(rèn)識(shí)了不結(jié)婚，就要向婚姻介紹所支付違約金，那豈不是荒謬？！上海市申華律師事務(wù)所主任沈偉民表示，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取的是中介費(fèi)用，他們不能利用房屋的買(mǎi)方與賣(mài)方之間交易，收取其它的費(fèi)用。以上合同中，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司利用簽訂房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，收取委托人房屋承購(gòu)意向金人民幣1萬(wàn)元，是明顯利用了預(yù)先設(shè)置格式合同條款，使委托人處于無(wú)法協(xié)商的條件下被迫接受此不平等的合同條款，同時(shí)也超出了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的范圍。

　　應(yīng)該說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的“房屋承購(gòu)金”是合同制定者巧立名目，為了達(dá)到先收取委托人錢(qián)款而設(shè)立的一項(xiàng)陷阱，當(dāng)房地產(chǎn)交易不成時(shí)，房屋經(jīng)紀(jì)公司就可以利用已經(jīng)預(yù)先收取“承購(gòu)意向金”的有利地位，迫使委托人付出不應(yīng)支付的所謂“違約金”。這恰恰是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司預(yù)先制訂的格式合同條款中故意設(shè)立的內(nèi)容，是他們利用經(jīng)紀(jì)服務(wù)在買(mǎi)賣(mài)雙方之間信息溝通中的主導(dǎo)地位，謀取不正當(dāng)收益而制訂的“霸王條款”