來源：深圳商報

　　2004全球腦庫論壇揭開帷幕，世界級經(jīng)濟學大師、國內(nèi)金融界高端人士與各路精英和媒體記者進行精彩的財富對話。

　　在習習的海風和拍岸的濤聲中，經(jīng)濟學大師們舉重若輕，運用非對稱理論來探討房地產(chǎn)市場。諾貝爾經(jīng)濟學獎獲得者、著名經(jīng)濟學家詹姆斯.莫里斯、中銀國際執(zhí)行總裁兼首席經(jīng)濟學家曹遠征博士、湘財證券首席經(jīng)濟學家金巖石、花旗環(huán)球金融大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家黃益平提出了自己一系列的精彩觀點和獨到評論。

　　信息對稱是誠信的基礎(chǔ)

　　因不對稱信息理論而獲得諾貝爾經(jīng)濟學獎的莫里斯興奮地說，與中國房地產(chǎn)市場結(jié)合起來，他覺得非常有意思。他認為，中國目前正處在一個轉(zhuǎn)型的經(jīng)濟當中，從比較發(fā)展中的國家向比較發(fā)達國家轉(zhuǎn)型，這個時期，信息的對稱性是多了還是少了？

　　莫里斯說，就房地產(chǎn)來說，如果有人向你賣一套房子，那你對這個賣房子的人的信任有多高呢？很顯然這個信息是不對稱的，發(fā)展商對這個房子的信息比買房者要多得多。

　　金巖石表示，當我們把非對稱性引入一個系統(tǒng)的時候，大家會充分地理解自己在市場上所處的一個相對弱勢地位。這樣，在相對弱勢群體存在的情況下，如何維護我們消費者的權(quán)利，是一個市場體系得以建立起誠信制度的基礎(chǔ)。

　　莫里斯建議，可以利用激勵機制來鼓勵企業(yè)進行信息披露。信息披露其實和做買賣一樣，有買方有賣方，而這里就有信息的披露方和信息的接收方，信息其實往往是由需要信息的人主動獲得的。第二，信息的使用者應該能夠了解這個信息。

　　房價下降只能是一個幻想

　　金巖石表示，非對稱理論是一個常態(tài)，從這個意義上講，房地產(chǎn)市場上有三點是明確的。第一、從現(xiàn)在開始供求之間的非對稱性開始減弱，這是好事。第二、基于廉價土地所提供的未來供給將會減少。第三、伴隨著銀行的緊縮政策，意味著開發(fā)商在廉價土地上獲得廉價資金提供廉價房屋的能力下降了，其結(jié)果必將導致開發(fā)成本上升。

　　金巖石認為，中國的房地產(chǎn)市場還有兩個特殊的前提，第一是中國人有房屋偏好，中國人不論走到世界哪里，哪里的房價就上漲。第二、中國人多地少，這是一個基本的現(xiàn)實。在這兩種情況下，中國在常規(guī)的需求函數(shù)上又增加了一個特殊的函數(shù)。從這個意義上看，宏觀調(diào)控時期人們都在等待房價的下降，他認為這只是一個幻想。從中國目前房地產(chǎn)市場長期的成長趨勢看，難以避免的結(jié)論是，中國的房地產(chǎn)價格會持續(xù)上升。

　　地產(chǎn)信托有如公路收費站

　　金巖石說，在我們宏觀調(diào)控之下，房地產(chǎn)信托出現(xiàn)了風險與機遇并存的局面。他說，金融根源于兩長兩短，即短存長貸，短融長投，長短之間的斷裂就構(gòu)成了現(xiàn)代金融制度的各種產(chǎn)品市場，房地產(chǎn)信托就是這樣一個來解決兩長兩短的中間產(chǎn)品。

　　但是金巖石說，我們是不是已經(jīng)有了一個房地產(chǎn)信托市場呢？答案是沒有。他說，從法律上講，房地產(chǎn)信托必須是以真實的房地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)而形成的一個信托工具。但是在中國，所有的房地產(chǎn)在法律上講是長期租約。在長期租約基礎(chǔ)上所建立起來的信托并不是本元意義上的房地產(chǎn)信托，因為它沒有直接擁有這一段時間的房地產(chǎn)資產(chǎn)。這就出現(xiàn)了一個中國房地產(chǎn)信托市場的特色，這個特色就是以長期租賃條約而形成的一個地息收入的分解。

　　換句話說，當我們現(xiàn)在沒有征收房地產(chǎn)稅、沒有把這個財產(chǎn)全權(quán)給業(yè)主的時候，地產(chǎn)信托只是一個時段的信托，這一個時段的信托實際上不是房地產(chǎn)信托，而是現(xiàn)金流信托。在這種意義上講，中國目前的房地產(chǎn)信托類似于高速公路的收費站，我們可以把收費權(quán)證券化。房地產(chǎn)信托的運營結(jié)果，取決于房地產(chǎn)市場本身的增長勢頭，這就使得中國的房地產(chǎn)信托市場具備了更多的風險。