與王小姐相比，袁小姐就沒有那么幸運(yùn)了，她下午致電廣發(fā)行個貸部門的時候，工作人員告訴她剛接到銀監(jiān)會下發(fā)的通知，該行按有關(guān)要求暫停加按業(yè)務(wù)的受理。

　　顯然，央行、銀監(jiān)會9月27日晚間聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》絲毫沒有影響到王小姐以母親名義申請銀行住房貸款的利率，這個通知要求商業(yè)銀行將購買第二套住房的貸款利率上浮至基準(zhǔn)利率的1.1倍，即由原來的房貸利率6.6555%提高至8.613%。

　　近兩個月來，上海、廣州等城市的房價出現(xiàn)了高達(dá)20%的漲幅。央行稱房價已經(jīng)出現(xiàn)了非理性的上漲苗頭。事實上，銀行早就聞到了房價瘋狂上漲中風(fēng)險的味道。央行、銀監(jiān)局也多次發(fā)布警告。2006年10月，上海銀監(jiān)局披露的報告中，個人住房貸款質(zhì)量下滑趨勢較明顯，連續(xù)3個月以上違約的房貸客戶已超萬人；今年8月，央行上�？偛堪l(fā)布風(fēng)險警告稱，房貸不良率單月上升0.89%。9月，個人住房貸款老大中國建設(shè)銀行發(fā)布了房貸處于違約高風(fēng)險期研究報告，之后又宣布將其房貸龍頭區(qū)域——廣東建行購買第二套住房的首付比例提高到40%。

　　左右為難

　　“房貸政策的調(diào)整，主要是針對炒家，并不影響正常房貸業(yè)務(wù)的繼續(xù)辦理�！闭行袕V州某營業(yè)廳大堂里，客戶經(jīng)理面帶微笑向客戶解釋。

　　在過去的兩年里，房貸業(yè)務(wù)的高速增長給銀行們帶來了滾滾財源，也成為一些銀行尤其是中小股份制商業(yè)銀行向零售業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的主要方向。個貸一直被銀行們當(dāng)成是風(fēng)險系數(shù)極低的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，也是各大銀行發(fā)展零售業(yè)務(wù)的主攻方向，在目前零售業(yè)務(wù)的個貸與信用卡兩大核心板塊，在信用卡普遍虧損的情況下，銀行零售業(yè)務(wù)的主要利潤絕大部分由個貸所貢獻(xiàn)，占比達(dá)到80%以上。

　　另一方面，在公司業(yè)務(wù)貸款規(guī)模壓縮的情況下，銀行們將貸款的重心也逐步向個貸領(lǐng)域傾斜，個貸在銀行貸款中的比例與分量逐年加重。以個貸龍頭建行為例，按照建行最近披露的中報數(shù)據(jù)，其個人貸款平均余額由2006年6月30日的4806億增長至2007年6月30日的6337億，一年時間內(nèi)個人貸款增長1531億元，增幅為31.85%，后起之秀深發(fā)展的零售貸款增長為34%至522億元，其房屋按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款占整個總貸款的比例為29.5%。而以房屋按揭為主的零售貸款占整個貸款的25%。

　　因為新樓盤的個貸業(yè)務(wù)大多與開發(fā)性貸款捆綁而被四大行所掌控，一些后起的股份制銀行的個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)大多數(shù)來自二手房交易，為充分做大這個市場蛋糕，股份制商業(yè)銀行陸續(xù)推出了諸如“循環(huán)貸”、“存抵貸”等創(chuàng)新性房貸產(chǎn)品。這實際上就是建立“在存量的基礎(chǔ)上充分做大增量”的各種名目下的加按類產(chǎn)品，隨著此輪房價的不斷上漲，銀行們個貸業(yè)務(wù)規(guī)模的增長其中有相當(dāng)一部分來自“加按”，即“隨房價上漲追加貸款”。另一種“加按”是以轉(zhuǎn)按揭名義進(jìn)行的，主要源自后起的股份制商業(yè)銀行爭取四大行的原有客戶，即由暫時不能開辦“加按”的銀行(主要是四大行)轉(zhuǎn)到另一家銀行后，重新按照當(dāng)前市場房價評估資產(chǎn)，給予新的貸款額度。

　　在這種贏利格局下，收縮個人貸款意味著掐斷了銀行們零售業(yè)務(wù)的主要源頭，這對銀行們來說是難以割舍之痛。要做到既保證業(yè)務(wù)不受影響又要控制房價暴漲所可能帶來的風(fēng)險，這考驗著商業(yè)銀行們的智慧。　

　　風(fēng)險隱現(xiàn)

　　事實上，銀行們的底牌是希望“調(diào)控政策不會影響到正常的業(yè)務(wù)開展”，對于過去發(fā)放的貸款，銀行們普遍抱以樂觀的態(tài)度，稱其不良率維持在較低水平。以近兩年來業(yè)務(wù)累計增幅在200%以上的房貸業(yè)務(wù)后起之秀深發(fā)展為例，其稱個貸不良率控制在1%以下。

　　另一方面，在業(yè)內(nèi)人士與相當(dāng)一些專家看來，央行此輪房貸緊縮政策出臺的背景是打擊炒房以遏制房價的非理性上漲因素，但在具體操作細(xì)節(jié)與技術(shù)上還有諸多空白，關(guān)鍵是個人購買第二套住房如何界定。以上述王小姐為例，其通過家庭成員或者其他親友名義間接購買第二套房子而規(guī)避銀行利率政策的變通是很容易的事情。另外有一些專家則稱，提高首付比例傷害的是老百姓的正常需求。

　　近兩年來，在銀行們紛紛爭奪以房貸為代表的零售業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型與擴(kuò)張戰(zhàn)爭中，房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險與隱患早已經(jīng)種下，除了建行在研究報告中指出的“住房按揭貸款中存在的虛假按揭以及把關(guān)不嚴(yán)”，使一些不符合條件的借款人存在貸款等典型隱患外，另一重更值得重視的風(fēng)險就是銀行們在爭奪業(yè)務(wù)中忽視了風(fēng)險控制，譬如深圳去年在一些中字號大行中出現(xiàn)的“零首付”，其通常做法就是提高抵押房屋的評估價值，使其遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房子的實際成交價值。

　　另一個重大風(fēng)險隱患就是通知中所稱叫停的“隨房價上漲追加貸款”，即“加按”貸款，這是銀行們追趕房價上漲潮流為擴(kuò)大業(yè)務(wù)而推出的一款創(chuàng)新性產(chǎn)品。以招行在2004年底開始的“循環(huán)貸”為源頭，隨后工行以及其他股份制商業(yè)銀行紛紛加入�！凹影础钡某霈F(xiàn)使得各銀行個貸業(yè)務(wù)在存量基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長。加按的大比例增長使得監(jiān)管部門憂心忡忡：“加按”除了在某種程度上透支了房價未來的上漲空間外，更值得關(guān)注的是，這些從銀行套取出來的資金流向潛藏著風(fēng)險，資金相當(dāng)一部分重新流入房市，成為助漲房價的推手，另一部分資金是被用來炒股。不少中小投資者的股市資金就來自其抵押的房子。

　　風(fēng)險的征兆與苗頭已經(jīng)顯露。央行監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示：房貸的違約率與不良率均出現(xiàn)上升趨勢。從國際經(jīng)驗看，個人住房貸款的風(fēng)險暴露期通常為3-8年。有專家擔(dān)心，處于房地產(chǎn)價格上漲時期所掩蓋的房貸發(fā)放中存在的問題，一旦房價出現(xiàn)大幅度波動，將一一暴露，要警惕銀行成為新一輪房地產(chǎn)泡沫的買單者，到時候受傷的將是整個金融業(yè)。