目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場，為什么房價會上漲得這樣快？房價為什么會這樣高？有人認為是因為有市場的剛性需求在哪里，是因為房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求而導(dǎo)致的結(jié)果，因此，政府要解決目前房地產(chǎn)市場這些問題，就得增加土地的拍賣，就得增加住房的供給。不過，我也曾說過，如果中國的房地產(chǎn)是一個由政府隱性擔(dān)保的、銀行絕對的低利率政策及便利金融杠桿的投資市場，在這種情況下，投資者可以便利利用低成本信用大獲得其利時，把房子做到月球上去，這種投資需求是永遠無法滿足的。中國的房地產(chǎn)市場問題也是永遠無法得到解決。
因此，我們可以看到，過高的房價早就把國內(nèi)房地產(chǎn)市場80%以上自住性需求拋離到市場之外。對于2007年快速上漲的房價，80%以上的居民是無支付能力進入這個市場的。而2007年房價快速上漲，并不是居民的自住性需求增加，而是住房投資與炒作泛濫。我們可以看一下2007年上半年的深圳房地產(chǎn)市場，80%以上的二手房是投資者購買的，許多投資者甚至連房子都可以不看把房子買下來。因為，他們買下之后準備在短期內(nèi)賣出去�？梢哉f，深圳是這樣，北京、上海等全國一些地方都是如此。試想，如果不是投資者炒作者利用銀行的金融杠桿購買，有幾個自住者有能力購買這樣貴的房子。這就2007年國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格快速飚升的根本所在。
從已有的數(shù)據(jù)來看，2007年1-11月商品銷售額24002億，但定金與預(yù)收款就達到9027億，再加上房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款6098億，僅此兩筆就占商品銷售額的63%。如果加上住房公積貸款，以及其他方式進入的，那么進入房地產(chǎn)市場的資金并非是這些投資者有多少錢要進入投資，而且是在利用國內(nèi)銀行的信貸在投資。從已有的數(shù)據(jù)來看，估計2007年個人住房消費貸款超過9000多億，是2006年3300億的3倍以上。試想從銀行貸款9000多億進入房地產(chǎn)市場，那么國內(nèi)的房地產(chǎn)價格豈能不炒高？今年下半年情況也說明，銀行信貸一緊縮，房地產(chǎn)市場的價格立馬出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。
面對這樣的情況下，在美國次按危機的啟示下，從2007年下半年開始，中央政府已經(jīng)意識到房地產(chǎn)市場價格快速飚升問題的嚴重性，意識到國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格快速飚升的原因所在，同時也意識到房地產(chǎn)市場泡沫吹大及銀行風(fēng)險積累。因此，從2007年下半年開始，政府出臺了一系列如何來調(diào)整房地產(chǎn)市場發(fā)展模式及如何加強銀行房地產(chǎn)信貸管理的政策。特別359號文件對銀行房地產(chǎn)信貸管理，更是希望從根本上來改變目前房地產(chǎn)市場投資炒作十分嚴重的局面。所以，這個政策一出臺就讓不少投資者感覺到問題的嚴重性，就感覺到目前政府對房地產(chǎn)市場要采取嚴厲遏制投資與炒作的政策。這就是目前國內(nèi)不少地方房地產(chǎn)市場價格發(fā)生的逆轉(zhuǎn)的根本所在。
面對國內(nèi)銀行規(guī)�？焖贁U張，面對國內(nèi)房地產(chǎn)市場利用銀行信貸惡性炒作，中央政府一改以往采取十幾年的穩(wěn)健的貨幣政策基調(diào)，中央經(jīng)濟工作會議就貨幣政策作出了重大調(diào)整，即采取從緊的貨幣政策，而且這些政策的根本就是要管制銀行信貸的盲目擴張，就是對房地產(chǎn)市場利用銀行信貸的投資炒作進行嚴厲的遏制。
而從緊的貨幣政策，不僅在利率上“從緊”，而且信貸規(guī)模也會“從緊”，而這種“從緊”一定會改變2007年個人住房銀行信貸增長3倍之異�，F(xiàn)象。早些時候有人說，央行359號文件出臺關(guān)于的第二套住房政策不少商業(yè)銀行完全可以化解掉。但事實上，從452號文件來看，政府對房地產(chǎn)市場投資與炒作遏制已經(jīng)下了決定，這是2008年不會改變的東西。而且，更為重要的是，在359號文件和452號文件及從緊的貨幣政策下，政府不需要出臺什么更多的政策，只要把這些文件及政策落實到實處，2007年國內(nèi)房地產(chǎn)市場利用商業(yè)銀行的金融杠桿炒作機會會降到最小程度。
因為，這里不僅有銀行利率上調(diào)，增加了房地產(chǎn)投資者成本，更重要是這些政策正在改變房地產(chǎn)市場的預(yù)期。有人狂言，說什么2008年上調(diào)利率機會等于零。就這樣的話，好象比央行行長更有權(quán)力，央行行長都會說要看整個經(jīng)濟數(shù)據(jù)變化來決定。但有人如此來斷言，不知道這種膽是從何來�？梢哉f，只要中央政府是一個民生的政府，政府就有責(zé)任把目前的銀行存款負利率恢復(fù)到正的水平。要讓居民的銀行存款利率恢復(fù)到正利率水平，利率上升就不可避免。2007年利率處于上升周期態(tài)勢上，2008年這種態(tài)勢不會改變。既然，利率上升態(tài)勢不會改變，那么房地產(chǎn)市場的投資一定會把利率風(fēng)險考慮其中。還有，各商業(yè)銀行信貸規(guī)模減少，特別是個人住房按揭規(guī)模減少也開始在各商業(yè)銀行落實。從深圳來的消息就可以看到，不少商業(yè)銀行已經(jīng)減少個貸業(yè)務(wù)人員。
還有，從現(xiàn)有的文件來看，個人住房按揭貸款的市場準入已經(jīng)提高。很簡單，在452號文件中，最后一條就是要求商業(yè)銀行的借款人的誠信原則，誰要違反，就得受到處罰。試想，如何投資者要從銀行貸款購買房子，第一關(guān)就是月供收入比，即貸款人按揭貸款月還款額不得超過其可支配收入50%。按照國際慣例，商業(yè)銀行對貸款人審核都得出示個人收入一年所得稅單、銀行對帳單、單位工資單及個人信用記錄等。試想，如果銀監(jiān)會要求國內(nèi)各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款個人審核動真格的，那么那些便利進入房地產(chǎn)市場的投資者自然會立即減少，因為，按照這些要求，或是不少人無法進入商業(yè)銀行貸款市場，或是要降低貸款額度。早些時候，有人說，他可以用小孩的名字來購買房子，但是這小孩的收入從何而來，自然不可以進入房地產(chǎn)市場了。如果投資與炒作房地產(chǎn)的人突然間減少，那么房地產(chǎn)的供求關(guān)系就會發(fā)生根本性變化，那么與絕大多數(shù)入通過自己努力進入房地產(chǎn)市場就近了。還有，從359號文件來看，完全禁止各商業(yè)銀行加按揭及轉(zhuǎn)按揭，這些政策也意味著2008年個人住房按揭市場將會發(fā)生根本性變化�？梢哉f，只要房地產(chǎn)市場是一個自住消費的市場，那么房地產(chǎn)市場價格豈能不回歸理性？
總之，2007年個人住房按揭貸款異常現(xiàn)象從下半年開始在得到糾正，而且這種糾正一定會延續(xù)到2008年，甚至于今后幾年里，只要看一下359號文件完全恢復(fù)了121號文件的全部內(nèi)容（甚至于增加不少新內(nèi)容）就知道政府對房地產(chǎn)市場信貸管理的決心。而這種信貸管理最為重要的方面就是個人住房信貸管理。它將改變個人住房按揭貸款市場。
