美國(guó)最近公布的住房銷售數(shù)據(jù)亮麗,正當(dāng)人們?yōu)樾挛莺统晌莪h(huán)比銷售分別實(shí)現(xiàn)14.8%和7.65%的增幅而沾沾之喜之時(shí),一場(chǎng)新的地產(chǎn)危機(jī)正在不遠(yuǎn)的將來。美國(guó)著名房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)RCA近日發(fā)布報(bào)告顯示,今年第一季度美國(guó)銀行業(yè)持有的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款違約率已達(dá)1992年以來的最高水平。

　　對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說,商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)潛在的危機(jī)源。商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)的醞釀和發(fā)展滯后于住房市場(chǎng)危機(jī)。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在2007年10月達(dá)到繁榮的頂峰后,在2007年末初現(xiàn)疲態(tài),房?jī)r(jià)開始下跌,新增貸款規(guī)模縮減;至2008年第四季度商業(yè)地產(chǎn)貸款違約率急升;2009年迅速惡化,價(jià)格急轉(zhuǎn)直下,市值損失約4成,違約率、空置率連創(chuàng)新高,這一趨勢(shì)延續(xù)到了2010年。據(jù)穆迪公司提供的數(shù)據(jù),截至今年3月,美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格與2007年10月的最高峰相比,已經(jīng)累計(jì)下跌了42.1%,而第一季度美國(guó)銀行業(yè)持有的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款違約率達(dá)4.17%,高于去年第四季度的3.83%;違約抵押貸款總額為455億美元,較去年第四季度增加了37億美元。

 　　美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)包括零售物業(yè)、辦公樓、公寓、旅館和工業(yè)設(shè)施如倉(cāng)庫(kù)等,市場(chǎng)規(guī)模6.7萬(wàn)億美元,與商業(yè)地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的債務(wù)總規(guī)模約3.5萬(wàn)億美元,其中1.7萬(wàn)億由銀行持有,0.9萬(wàn)億為商業(yè)地產(chǎn)抵押債券的抵押物,0.9萬(wàn)億由其他投資者持有。總體看,為商業(yè)地產(chǎn)融資的主要是地方性的中小銀行,而且其抵押貸款證券化的比重遠(yuǎn)低于住房市場(chǎng)。

　　大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)有可能在2010年爆發(fā)。一方面,盡管與2007年峰值相比商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格已下跌41%,但目前跌勢(shì)還沒有逆轉(zhuǎn)的跡象;另一方面,商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)債務(wù)的違約率要到2012年達(dá)到峰值。從目前到2012年,有價(jià)值1.4萬(wàn)億美元的商業(yè)地產(chǎn)貸款將到期,其中有大量貸款為2007年所貸,而當(dāng)時(shí)正是有毒資產(chǎn)最嚴(yán)重的時(shí)期。

　　可見,未來數(shù)年都是商業(yè)地產(chǎn)的高危年份。2010-2013年中將有約2萬(wàn)億美元的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款到期,相當(dāng)于過去15年之和。如果沒有有效措施,未來4年銀行的損失可能高達(dá)4300億美元,并引發(fā)一系列連鎖反應(yīng),甚至引發(fā)美國(guó)經(jīng)濟(jì)二次探底。

　　一是加速中小銀行倒閉潮。商業(yè)地產(chǎn)問題對(duì)金融系統(tǒng)的沖擊小于住房貸款市場(chǎng)危機(jī)。商業(yè)地產(chǎn)貸款規(guī)模僅為住房地產(chǎn)11萬(wàn)億美元規(guī)模的1/3,而且由于商業(yè)地產(chǎn)貸款的證券化比例僅為25%,遠(yuǎn)低于住房地產(chǎn)的60%,相較于住房地產(chǎn)貸款,商業(yè)地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)更加集中于發(fā)放貸款的銀行本身,且風(fēng)險(xiǎn)將集于中小銀行。

　　數(shù)據(jù)顯示,商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤導(dǎo)致中小銀行破產(chǎn)的速度和規(guī)模都將十分驚人。當(dāng)下,美國(guó)銀行倒閉以“迅雷不及掩耳”的