殷杰（化名）說:“深圳是一個(gè)移民城市，好的房子能賣出，再差的房子也能賣出，深圳的二手房無論在交易量和交易速度上在全國(guó)都是獨(dú)一無二的，這種情況維持20～30年都不會(huì)有問題�！�

　　長(zhǎng)期關(guān)注深圳地產(chǎn)，殷杰對(duì)深圳的熟悉就像在這里生活了幾十年。 他說，地鐵的開通對(duì)于樓盤的影響是非常大的，像香港的太古城，地鐵開通，價(jià)格立即從每平方米4000元上升到了9000元左右。在深圳，地鐵的開通，會(huì)帶來房產(chǎn)價(jià)值上升15%～20%。

　　幾年來，對(duì)深圳房產(chǎn)的投資，殷杰堅(jiān)持著一套自己的策略，以稍微低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格購(gòu)入，以接近或者略高于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格賣出，收益僅在2萬～3萬元人民幣之間。他說，如果考慮5%的營(yíng)業(yè)稅，就要購(gòu)買大型單位，才有利潤(rùn)可賺，不過，這樣投資的前提是資金充裕。

　　然而，對(duì)于一個(gè)房產(chǎn)投資客，殷杰卻認(rèn)為，作為一個(gè)傳統(tǒng)的投資項(xiàng)目，房地產(chǎn)投資的吸引力，并非為了獲取多高的收益，很大程度是相對(duì)流通的貨幣而言，貨幣容易貶值，房地產(chǎn)項(xiàng)目由于土地資源的稀缺性和建筑的價(jià)值傳遞，保值功能要強(qiáng)得多。在一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的區(qū)域，除非因戰(zhàn)爭(zhēng)或金融風(fēng)暴等因素，一般情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目是不會(huì)貶值的。

　　盡管生活在上海，殷杰卻始終沒有投資這塊熱土。他說，那個(gè)被很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家講述的“囚徒困境”故事，正在上海演繹成一個(gè)活報(bào)劇。一項(xiàng)關(guān)于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心調(diào)查，顯示出上海市房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)跌到90點(diǎn)以下，已經(jīng)與本輪房地產(chǎn)價(jià)格上漲起始點(diǎn)的1999年差不多。

　　在殷杰看來，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，那么大幅降價(jià)就是誰也擋不住的趨勢(shì)。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)籠罩在降價(jià)濃霧之中，而上海樓市的故事，同樣也會(huì)在北京上演。

他從報(bào)紙上又翻出了北京的數(shù)字，北京市1～8月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)已經(jīng)頗能說明問題。一組數(shù)據(jù)是，1～8月商品期房預(yù)售成交12萬套、1473.4萬平方米，同比分別下降23.8%和20.2%。另一組數(shù)據(jù)是，截至8月底，空置一年以上商品房面積385.4萬平方米，同比增長(zhǎng)23.7%，增幅比上年同期高30.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　殷杰說，投資房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已結(jié)束了，以后，投資房產(chǎn)只比投資其他行業(yè)的收益水平稍微高些，也就是說，投資一套房子，每年的租金應(yīng)該在房?jī)r(jià)的6%到8%之間就不錯(cuò)了。然而，現(xiàn)在上海的房?jī)r(jià)和租金水平，每年的收益只有房?jī)r(jià)的4%左右，購(gòu)買國(guó)債年收益率也能達(dá)到3%。

　　在他看來，房產(chǎn)投資在10年到15年之間就必須變現(xiàn)，超過20年就沒什么價(jià)值了。如果100萬元的房子，目前只能租到4萬元左右，有可能會(huì)有上漲的空間，但是最多也就漲到七八萬元，而其他很多的領(lǐng)域，投資回報(bào)率完全可以高于房產(chǎn)。

　　置業(yè)肯定保值，買房出租卻不見得劃算。殷杰解釋道，對(duì)于大部分人而言，房產(chǎn)投資年限大都在12年到18年之間，而出租率及月租受市場(chǎng)影響很大。譬如，美國(guó)80%的城市房租下滑，房租下滑主要原因有二:一是由于利息不斷下調(diào)，使更多的租房者有能力買房，因此對(duì)租房的需求量減少;二是受幾年前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的刺激，許多建筑商大批興建用于出租的公寓，市場(chǎng)供大于求。在美國(guó)，利息每上升1%，就會(huì)有250000人買不起房子，因此當(dāng)利息上升的時(shí)候，就又會(huì)有一批人回到租房的行列中。

　　房產(chǎn)投資效益最常用的一個(gè)指標(biāo)是“投資回報(bào)率”，主要就是計(jì)算租金的年回報(bào)率，租金回報(bào)率＝每月租金收益×12/購(gòu)房總價(jià)。譬如，購(gòu)買一套面積為42平方米的小單位，總價(jià)為42萬元，成交單價(jià)為10000元/平方米，首期房款為三成13萬元，供20年按揭，貸款29萬元，月供款約為2000元，如果月租金3000元出租，那么租金回報(bào)率＝3000×12/420000＝8.6%。

　　殷杰介紹，這個(gè)公式比較適合一次性付款的情況，因?yàn)樗�只考慮租金和房?jī)r(jià)。對(duì)于按揭貸款購(gòu)房的回報(bào)情況，就稍微復(fù)雜一點(diǎn)，投資回報(bào)率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款），投資回報(bào)率＝（3000－2000）×12/130000＝9.2%。

　　當(dāng)然，這兩種計(jì)算方式都不夠準(zhǔn)確。因?yàn)椋瑑蓚�(gè)投資回報(bào)率的計(jì)算方法，并未考慮前期的其他投入和資金的時(shí)間成本，如租金稅費(fèi)、裝修費(fèi)用和利息等，如需要考慮所有因素，收益率要打折扣。

　　殷杰表示，若以此為參考的話，住宅投資回報(bào)在6%以上，就視為可接受的回報(bào)率，8%以上的回報(bào)就算比較豐厚了。

　　殷杰的經(jīng)驗(yàn)，賣房需要一定時(shí)間,不像股票那樣，上網(wǎng)或通過電話即可拋出。從簽訂合同到房屋過戶至少需要一兩個(gè)月，這段時(shí)期內(nèi)屋主仍需支付貸款及利息。另外，由于一手房不僅價(jià)格高，再加上裝修成本，投資二手房比一手房劃算。但是，二手房物業(yè)過了幾年，升值高峰期過后，價(jià)格就會(huì)趨于穩(wěn)定，有時(shí)由于物業(yè)的一些問題都可能導(dǎo)致價(jià)值降低。