自今年開(kāi)市以來(lái)，滬深股市投資狂飆。A股新增開(kāi)戶(hù)數(shù)大幅激增，連續(xù)多日創(chuàng)下1200億元左右的天價(jià)成交量，排隊(duì)取款和開(kāi)戶(hù)的往日盛景再現(xiàn)。到股市去！國(guó)人多年未見(jiàn)的投資熱潮隨著股市的瘋狂開(kāi)始群情激蕩，股市震蕩卻隨之加劇。面對(duì)股市行情的誘惑，不少投機(jī)者心情開(kāi)始浮躁，以抵押法“借錢(qián)”炒股者便開(kāi)始出現(xiàn)。
根據(jù)中國(guó)證券登記結(jié)算有限公司的統(tǒng)計(jì)，在2006年最后一個(gè)交易周內(nèi)，滬深交易所新增A股開(kāi)戶(hù)數(shù)共有175820戶(hù)，創(chuàng)下2001年以來(lái)的天量。但在今年元旦開(kāi)市以后，這一天量再次被刷新。從1月4日到1月10日的5個(gè)交易日內(nèi)，新增開(kāi)戶(hù)數(shù)達(dá)到290709戶(hù)！1月10日更是創(chuàng)下63579戶(hù)的單日新增開(kāi)戶(hù)紀(jì)錄。
與此同時(shí)，上證綜指瘋狂拉高。隨著股指的高漲，越來(lái)越多的民眾投入其中以期獲得高額回報(bào)。國(guó)人心目中的恒產(chǎn)恒心在股市熱火朝天的賺錢(qián)效應(yīng)中，已經(jīng)開(kāi)始發(fā)生動(dòng)搖。居民儲(chǔ)蓄增幅下降，越來(lái)越多的儲(chǔ)蓄流入股市，各大城市甚至出現(xiàn)了一批抵押房產(chǎn)以獲得炒股、炒基金資金的個(gè)人投資者。然而，來(lái)自
銀行、典當(dāng)業(yè)、各大中介機(jī)構(gòu)的業(yè)內(nèi)人士，以及專(zhuān)業(yè)投資人均指出：房產(chǎn)抵押炒股、炒金不可取，風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高，投資者應(yīng)當(dāng)量力而行，絕不可夢(mèng)想“一夜暴富”。
房產(chǎn)抵押獲取資金
浙江的李先生于去年8月份將自己的一處商品房向銀行做了抵押，換得了40萬(wàn)元的銀行循環(huán)貸款額度，買(mǎi)基金。年末已增值近20萬(wàn)元。據(jù)了解，個(gè)人客戶(hù)抵押房產(chǎn)從銀行貸款炒股炒金，只要申請(qǐng)時(shí)理由充分、信譽(yù)良好即可。
除向銀行貸款外，典當(dāng)行也成為股民、基民借錢(qián)的途徑。一位在某典當(dāng)行辦抵押的女士抱怨道：“上半年把房產(chǎn)抵押出去的話，這些錢(qián)早放進(jìn)股市，收益就要高更多了。”典當(dāng)行的好處是一般只需二三個(gè)小時(shí)即可取得資金，比銀行放貸款要快不少。
到底抵押房產(chǎn)炒基金能賺多少？一位理財(cái)專(zhuān)家給記者算了這樣一筆賬：
以股票市場(chǎng)為主要投資對(duì)象的各類(lèi)開(kāi)放式基金去年收益率創(chuàng)下歷史最高，股票型基金平均收益超過(guò)100%，而各種類(lèi)型基金整體平均收益也達(dá)到了53%。如此算來(lái)，以一套價(jià)值130萬(wàn)元的房產(chǎn)為例，經(jīng)過(guò)典當(dāng)行人員評(píng)估后，可以取出100萬(wàn)元資金。拿這100萬(wàn)元投資基金，幾個(gè)月內(nèi)按照平均53%的收益，拋去手續(xù)費(fèi)和稅費(fèi)也可以賺到50萬(wàn)元左右。而目前房產(chǎn)典當(dāng)費(fèi)率為每月3.2%，以半年當(dāng)期算，100萬(wàn)元房產(chǎn)典當(dāng)費(fèi)率只有19.2萬(wàn)元。拋去抵押費(fèi)用，投資人膀不動(dòng)、身不搖半年可以?xún)糍?0萬(wàn)元左右。
不過(guò)，這僅僅是去年的案例。在今年大盤(pán)震蕩的情況下，炒股投資回報(bào)捉摸不定，是否還會(huì)有如此高的收益，誰(shuí)都不敢妄說(shuō)。
抵押房產(chǎn)成本不低
記者了解到，目前以房產(chǎn)投資換基金投資的方式大概有3種：第一種是南方比較流行的將房產(chǎn)抵押至銀行獲取貸款；第二種是將房產(chǎn)委托給房屋中介機(jī)構(gòu)；第三種是把房產(chǎn)典當(dāng)給當(dāng)鋪逾期前贖回。這三種將房產(chǎn)或抵押或變賣(mài)的方式，成本都不低。
中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)師葉楊告訴記者，目前從銀行獲得抵押貸款是成本最低的，只需付給銀行貸款利率即可，年利率約在7%左右，若基金全年賺取7%以上收益，則可獲利。
北京典當(dāng)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)郭金山指出，炒基金的資金在3個(gè)月封閉期內(nèi)不能買(mǎi)賣(mài)，因此房產(chǎn)至少要在當(dāng)鋪里放置3個(gè)月后才能贖回，而每月典當(dāng)行要收取3%的利息，封閉期結(jié)束后要保證基金漲幅至少超過(guò)9%才有利潤(rùn)。事實(shí)上，基金運(yùn)行3個(gè)月一般僅有一成多漲幅，因此可以說(shuō)是微利。房產(chǎn)是老百姓手中最重要的資產(chǎn)，不可拿它開(kāi)玩笑，風(fēng)險(xiǎn)太大了。
郭金山排除了另一種情況，那就是部分個(gè)人炒基金客戶(hù)手頭已有一筆資金，只是將房產(chǎn)抵押以再獲得一部分資金，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低不少，可能會(huì)有較高的回報(bào)�！皟H僅是可能而已�！彼麖�(qiáng)調(diào)。
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司總經(jīng)理王述表示，將房屋委托中介公司變賣(mài)是風(fēng)險(xiǎn)最大的決策，個(gè)人客戶(hù)要謹(jǐn)慎。一般來(lái)講，委托變賣(mài)的各種手續(xù)費(fèi)等相關(guān)交易成本要占到房屋總價(jià)的11%至12%，此外還要扣除房?jī)r(jià)每年的增長(zhǎng)。以北京去年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)16.7%計(jì)算，委托中介變賣(mài)后去炒基金至少收益不能低于27%，才可保本，否則還不如不做這項(xiàng)費(fèi)時(shí)費(fèi)力的工作。
銀行典當(dāng)行態(tài)度謹(jǐn)慎
記者在采訪中了解到，目前北京不少銀行尚未開(kāi)展房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，而典當(dāng)行對(duì)抵押房產(chǎn)炒基金的客戶(hù)也持謹(jǐn)慎態(tài)度。
投資專(zhuān)家表示：“聰明反被聰明誤。股市、基金不是沒(méi)出現(xiàn)過(guò)大幅的震蕩，加上財(cái)產(chǎn)抵押、典當(dāng)時(shí)效性強(qiáng)，一旦資金套牢，損失就會(huì)很大�！倍簧俚洚�(dāng)行更考慮到由此所引發(fā)的連帶風(fēng)險(xiǎn)，在放款上極其小心謹(jǐn)慎。他們指出：年初，滬深股市出現(xiàn)大幅震蕩，就算是風(fēng)險(xiǎn)較小的基金也一樣存在風(fēng)險(xiǎn)，幾乎所有的基金公司都有一個(gè)共識(shí)：今年一定不會(huì)出現(xiàn)2006年的基金超速增值。所以典當(dāng)房子來(lái)炒股、買(mǎi)基金如果去年賺了，也是“撞了大運(yùn)”，今年仍沿用這種方式，將會(huì)非常危險(xiǎn)。
一家典當(dāng)行的經(jīng)理告訴記者：“有些來(lái)典當(dāng)?shù)娜�，一看就是拿錢(qián)去炒股，但為了典當(dāng)成功編造各種借款理由。炒股風(fēng)險(xiǎn)大，做基金照樣有人不賺錢(qián)，萬(wàn)一血本無(wú)歸，房子、車(chē)子就成絕當(dāng)了。尤其是房產(chǎn)，屆時(shí)如處理住著人的絕當(dāng)房產(chǎn)，手續(xù)相當(dāng)麻煩�！�
應(yīng)有政策防“兩頭負(fù)債”
隨著一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，讓不少“炒樓”的人轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市。抵押或賣(mài)掉房產(chǎn)炒股者往往有兩套或多套房子，他們中的一部分人是看到股市上漲后想炒股但手頭錢(qián)不夠，或者是前期炒股虧本想通過(guò)補(bǔ)倉(cāng)進(jìn)一步降低成本，于是通過(guò)抵押自己的房產(chǎn)獲得資金炒股；還有一種人認(rèn)準(zhǔn)了股市還要上漲，通過(guò)抵押房產(chǎn)獲得股票，然后再抵押股票獲得更多的資金來(lái)炒股。
面對(duì)股市行情的誘惑，不少投機(jī)者心情開(kāi)始浮躁，以抵押法“借錢(qián)”炒股者便開(kāi)始出現(xiàn)。對(duì)此，專(zhuān)家告誡，貸款炒股，如果沒(méi)錢(qián)賺或虧損，投資者一方面要面臨資金縮水，另一方面還要支付不菲的貸款利息，好比是“兩頭負(fù)債”，自己將自己逼上絕路。有關(guān)部門(mén)應(yīng)及時(shí)出臺(tái)政策，防范這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)也曾出現(xiàn)過(guò)好幾個(gè)“全民皆股”的時(shí)段，買(mǎi)什么股票都漲，很多人也借錢(qián)炒股，結(jié)果在熊市里被深套，出現(xiàn)嚴(yán)重虧損。
業(yè)內(nèi)人士提醒廣大中小散戶(hù)，用貸款來(lái)做股票等風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目，實(shí)際類(lèi)似于保證金交易，看上去收益很大，但潛在的風(fēng)險(xiǎn)更大。此外，通常的抵押貸款一般為一年期或半年期，到期必須歸還，且一般為分期歸還，如果歸還貸款的時(shí)點(diǎn)，正好是股市的低潮，投資的股票或基金沒(méi)有達(dá)到收益率的要求，這時(shí)風(fēng)險(xiǎn)就產(chǎn)生了。貸款必須還款，逾期不還，自己的信用將會(huì)增加污點(diǎn)。
■案例一：
上海市的李先生去年上半年買(mǎi)了套200多萬(wàn)元的房產(chǎn)。買(mǎi)房的目的就是為了投資，但是房子暫時(shí)沒(méi)有合適的買(mǎi)家，而股市又正紅火，于是他在典當(dāng)行進(jìn)行房產(chǎn)抵押獲得150萬(wàn)元資金，全部用于購(gòu)買(mǎi)數(shù)支基金。半年后，李先生如期交付典當(dāng)行20萬(wàn)元(上海典當(dāng)行每月月息為2%左右)贖回了房子，同時(shí)基金增長(zhǎng)高達(dá)50%的收益又讓他賺了50余萬(wàn)元。
■案例二：
北京市的劉女士將自己一套價(jià)值100萬(wàn)元的房屋出售套現(xiàn)去炒基金。在扣除相關(guān)稅費(fèi)后，拿到總計(jì)將近90萬(wàn)元的賣(mài)房款。接下來(lái)，劉女士拿著房款去申購(gòu)基金，獲得50%收益率，于是，劉女士賣(mài)房后一年炒金的收益為45萬(wàn)元。再扣去當(dāng)年大約20%的房?jī)r(jià)漲幅，其實(shí)際收益為25萬(wàn)元。(記者 張牧涵)
專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)
房產(chǎn)抵押：個(gè)案不具普遍性 投資者切忌盲目模仿
富邦匯金投資顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理 郝泳九
中小散戶(hù)買(mǎi)基金風(fēng)險(xiǎn)小，相比于炒股是更好的選擇，但抵押房產(chǎn)就不那么簡(jiǎn)單了，房產(chǎn)抵押時(shí)一般只能獲得相當(dāng)于房?jī)r(jià)七成的資金。
個(gè)人投資者應(yīng)充分權(quán)衡“升水”與“縮水”間的差價(jià)，萬(wàn)一到期贖不回房產(chǎn)，僅本金就會(huì)損失三成，這種玩法玩不得。
北京典當(dāng)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 郭金山
在典當(dāng)行抵押房產(chǎn)進(jìn)行基金或股票投資是個(gè)案，不具有普遍性。部分媒體的惡意炒作和一小部分典當(dāng)行借機(jī)“動(dòng)歪腦筋”宣傳自己，是造成其他投資者沖動(dòng)或舉棋不定的主因。
中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)師 葉楊
基金分紅收益率指的是申購(gòu)后就長(zhǎng)期持有者的收益，這類(lèi)人群占基金購(gòu)買(mǎi)者總體的一成不到。
而那些頻繁申購(gòu)又贖回的“炒金者”收益則與他們不同。當(dāng)然，炒金者中也有比基金經(jīng)理人更慧眼獨(dú)具的人士，但相當(dāng)部分“炒金者”炒來(lái)炒去反倒沒(méi)有長(zhǎng)期持有者的收益高。
有趣的是，抵押房產(chǎn)的還都屬于“炒金者”群體，因而到底他們能夠獲取多高利潤(rùn)就不得而知了，在這種情況下，本金還來(lái)自房產(chǎn)抵押，風(fēng)險(xiǎn)之大可想而知。
