昨天受“鳳凰衛(wèi)視”的邀請,我與任志強一起去《鏘鏘三人行》做節(jié)目。目前房地產(chǎn)市場不僅是杭州萬科的員工在哭,可以說已經(jīng)是哭聲一片。在做節(jié)目時竇文濤總問房價降不降,第一期節(jié)目做完了大家覺得還沒有說清楚,我們?nèi)擞肿隽艘黄。我覺得還是沒說清楚,在這里再梳理一下思路。
中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀猶如12—15歲的青少年一樣,還是處在成長期,這是中國經(jīng)濟發(fā)展的歷史決定的,與今天的美國、英國、法國、日本房地產(chǎn)行業(yè)的情況是不能相比的,這些國家的城市化在幾十年前,一百年前已經(jīng)完成。從規(guī)模上來看,我國2007年商品房的銷售總額達到了2.9萬億元人民幣,這已經(jīng)是一個很大的行業(yè),尤其是房地產(chǎn)對國家經(jīng)濟的帶動性很大。全國房地產(chǎn)商會的會長聶梅生曾經(jīng)做過一項研究,得出房地產(chǎn)行業(yè)對別的行業(yè)的帶動是2.2倍的結(jié)論。這樣一個規(guī)模和影響都很大的房地產(chǎn)業(yè)就像一個青少年,個頭、身體長得和成人差不多了,但智慧、知識、情感這些軟件的發(fā)展還不完善。這個行業(yè)的管理也不完善。房地產(chǎn)行業(yè)從來都和金融有密切的聯(lián)系,需要大量資金的支持。但在中國房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源就很單一,沒有與房地產(chǎn)相適應(yīng)的資本市場,主要是靠銀行貸款,缺少其他融資渠道。這一點與國外成熟的房地產(chǎn)市場是很不同的。
房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到2008年,面臨的最大困難是缺錢,缺錢到了極點,從所有上市房地產(chǎn)公司的報表中就可以清楚地看出來。就像正在長身體的小伙子,卻餓上幾天沒吃飯了,家長還總說你上周吃的太多了。房地產(chǎn)缺錢的原因有四點:第一,國際形勢不好,房地產(chǎn)商的境外融資計劃基本全泡湯了;第二,國內(nèi)實行從緊的貨幣政策,對房地產(chǎn)行業(yè)控制得更緊;第三,發(fā)展商過去兩年不理智地爭地王,大搞土地儲備,花了過頭的錢;第四,從2008年初以來,全國房屋成交量急劇下滑,到了8月底已經(jīng)同比下滑近50%,這一點是核心。
從今年夏天以來,房地產(chǎn)行業(yè)處處在苦苦哀求,甚至自比四川地震時堅持了36天的“豬堅強”,等待解放軍來救援。但直到今天沒有任何資金政策松動的動靜。房地產(chǎn)行業(yè)龍頭老大萬科集團先急了,在中秋到來之際推出了一個“喜迎中秋八盤同慶”的計劃,名字很好聽,其實就是八個樓盤同時降價。比這個“喜迎中秋八盤同慶”計劃對行業(yè)打擊更大的是“松山湖會議紀要”。媒體采訪我時,我一直說,這是偽造的,不可能出自王石或郁亮之口,萬科也已出來聲明是偽造的,但這份紀要在網(wǎng)上卻是廣泛流傳,成了萬科對整個行業(yè)的《宣戰(zhàn)書》。一時,開發(fā)住宅的開發(fā)商絕望了。瑞銀本月9日報告“價格大戰(zhàn)敲響戰(zhàn)鼓”中說:“廣州富力十個樓盤降價!合景泰富在降價!南京恒大在降價!”……這些大型住宅開發(fā)的上市住宅開發(fā)商信心徹底喪失了,中小型住宅開發(fā)商就更沒有信心了!八缮胶䲡h紀要”作為《宣戰(zhàn)書》的效果已經(jīng)完全達到了。