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房價：最后一根稻草 |
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發(fā)布日期:2007-8-4 8:08:00 作者:本站記者 新聞來源: 新聞點擊: |
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兩年前，我還天真地以為中國經(jīng)濟的輝煌將出現(xiàn)在10年后，2015-2020年將是經(jīng)濟巔峰時代，我們的幸福生活，將在那個時期達到極致。但兩年可以改變一切，人性的貪婪可以逆轉(zhuǎn)一切。如今，投機者的貪婪正在扭曲經(jīng)濟發(fā)展的節(jié)奏，我們即將迎來一個誰也無法回避的痛苦時期：泡沫的破裂。而刺破泡沫的那根針、壓垮大象的最后一根稻草，不是別的什么東西，卻恰恰是最能兆示經(jīng)濟狀況的東西：房價。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，2007年上半年，全國商品住宅銷售面積2.54億平方米，由此推算，全年銷售面積大約為5億平方米。按照均價4000元計算，全年住宅銷售收入就將達到2萬億元，加上商業(yè)用房，房地產(chǎn)銷售已經(jīng)能占GDP總規(guī)模的10%，成為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。不過，數(shù)據(jù)也顯示，同期商品住宅的施工面積是13.4億平方米，大約相當(dāng)于2年半的銷售量。如果要賣掉，將回籠資金5萬億以上。這些住宅應(yīng)該是2年內(nèi)陸續(xù)竣工和銷售的，所以，不會產(chǎn)生很嚴(yán)重的積壓問題。但是，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長近30%，在房價持續(xù)走高的情況下，新房供應(yīng)只能越來越多。而且，由于房地產(chǎn)二級市場相對發(fā)達，所有新竣工和剛銷售的樓盤都可以成為二級市場的新賣盤。房地產(chǎn)供給規(guī)模越來越大，房地產(chǎn)市場的供不應(yīng)求的局面將很可能在兩年內(nèi)甚至在一年內(nèi)得到徹底緩解。
根據(jù)《上海金融穩(wěn)定報告2007》的數(shù)據(jù)，2006年底，上海市中資銀行房地產(chǎn)貸款余額為4634億元，同比增長9.2%，占各項貸款的29%。按照這個速度推算，到2007年年底，上海的房地產(chǎn)貸款余額將超過5000億，占貸款余額的30%。上海的房地產(chǎn)金融比較發(fā)達，全國的房地產(chǎn)貸款占比不會達到30%。有一個統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005年的房貸總額為4.91萬億，占當(dāng)年貸款余額的比重為23.7%。不過，這個數(shù)據(jù)僅出現(xiàn)于媒體報道，我沒有找到出處。2007年底，全國金融機構(gòu)貸款余額預(yù)計突破27萬億，按照22%的比重推斷，大約有6萬億在房地產(chǎn)貸款中。按照3個點的利差算，則銀行業(yè)近2000億元的毛收入將來自房地產(chǎn)。這就是為什么大家都希望看到房地產(chǎn)繁榮的主要原因：房貸占到銀行貸款規(guī)模的四分之一強，銀行已經(jīng)與地產(chǎn)息息相關(guān)、一榮俱榮、一損俱損。與此同時，鋼鐵、水泥、玻璃等產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)也都與房地產(chǎn)緊密相關(guān)，政府賣地收入更與房地產(chǎn)密不可分。房地產(chǎn)，簡直綁架了中國經(jīng)濟命脈！
2006年，上海市的房地產(chǎn)貸款不良率為1%，其中，個人住房貸款不良率0.75%，同比上升0.25個百分點。全國的情況要差一些，根據(jù)央行發(fā)布的2006年度金融穩(wěn)定報告，2005年年底，個人消費貸款不良率為2.55%。我們假設(shè)全國平均水平為2%，比例很低，涉及貸款余額不過1200億。與每年2000億的毛收入相比，1200億不算什么。但是，需要指出的是，這是繁榮階段的比例。中國的房地產(chǎn)貸款1998年才開始逐漸啟動，從啟動之初就始終處于房價上漲過程，從銀行到地產(chǎn)再到普通百姓，基本沒有經(jīng)歷過大規(guī)模的房地產(chǎn)價格調(diào)整過程。房地產(chǎn)市場牛市一旦結(jié)束進入調(diào)整，究竟會帶來怎樣的后果，誰也不知道！不過，對于房屋擁有者來說，問題似乎不大，按照最高法的司法解釋，居民如果只有一套自住商品房，則禁止被拍賣。因此，對銀行來說，如果居民房貸出現(xiàn)問題，將束手無策。但是，銀行就不同了。如果不良貸款比例上升一個百分點，達到3%（年度不良貸款達到1800億），則銀行在房貸市場的利差將被不良貸款所吞噬，那時候，銀行、地產(chǎn)商和購房者都將陷入窘境。
那么，房地產(chǎn)市場價格會崩潰嗎？目前看，這種趨勢正在形成。按照國際通用標(biāo)準(zhǔn)，租售比達到1∶200，房價就存在泡沫了。所謂租售比，是月租金與房屋單價的比值。按照一年10個月計算（房屋出租則必然存在空置期，假設(shè)長期平均空置時間為每年2個月），意味著需要20年的出租能收回房屋本金。如果用股票術(shù)語來解釋，就好比每年分紅率5%，市盈率20倍。房屋價格如果超過20年回本的期限，就意味著進入泡沫。但是，在上海，今年年初的時侯，租售比就已經(jīng)達到了1：300。目前，上海很多地方的租售比已經(jīng)達到1：500，相當(dāng)于股市的50倍市盈率，相當(dāng)于年度出租回報率只有2%。全國其它地方，也好不到哪里去。當(dāng)租售比達到1：500的時侯，房價就具有了十分顯著的泡沫，泡沫破滅后，房價跌一半都是可能的。
不過，在住宅價格泡沫盛起的同時，全國商業(yè)用房的泡沫化并不明顯。以我所在單位為例，陸家嘴地區(qū)的辦公用房租金為每平方米每天4元左右，每個月120元。而當(dāng)前的房價不過25000元，租售比大致在1∶200左右。高端寫字樓的租售比則能達到1：100，即大約10年就可以收回投資。為什么會這樣呢？《上海金融穩(wěn)定報告2007》顯示,截至2006年底，上海商鋪人均供應(yīng)量近2平方米，居然比香港還高出0.8平方米，顯示已經(jīng)供過于求，因此價格就相對合理。全國很多城市，都出現(xiàn)類似狀況：在住宅用房價格上漲50%的過程中，辦公用房價格幾乎沒有什么漲幅，供求關(guān)系使然。辦企業(yè)，愿意租房已經(jīng)蔚然成風(fēng)氣，而自己住的房子，老百姓還不太習(xí)慣去租，尤其是年輕人結(jié)婚用房。
但是，一切都會改變。目前，至少有三大潛在因素將導(dǎo)致房價在敏感點出現(xiàn)崩潰。
首先，限定土地開發(fā)時間。如果政府敞開供應(yīng)土地，則房價必跌。但是，這個概率太低了，我們不可能放棄嚴(yán)厲的土地管制政策。因此，存在另外一種政策博弈：政府所出讓的土地，以供地之日為基準(zhǔn)，要求三年或兩年之內(nèi)必須進入預(yù)售，否則要么收回土地，要么實施嚴(yán)厲的土地占用補償款。這一招如果推出，房地產(chǎn)商囤積土地的熱情立即降低，很多閑置的土地將很快投入開發(fā)。目前，我們的供地政策需要調(diào)整。象長沙的地王，土地轉(zhuǎn)讓金就高達92億，開發(fā)商要在這片土地投入200億以上，沒有5年時間怎么可能開發(fā)完？但是，巨大的土地卻在很長的時間里被閑置，本來就是資源的浪費。我看到，已經(jīng)開始有學(xué)者質(zhì)疑上市公司囤積土地的現(xiàn)象了。此種局面，也許將得到改善。但概率也就是50%吧，所以不能期望太高。
第二，提高銀行首付款比例。目前，各地的房貸按揭大都是70%左右，即業(yè)主只需要首付3成左右。此種做法，在房地產(chǎn)平穩(wěn)期根本沒問題。但是，隨著房地產(chǎn)價格逐漸上升，7成按揭的風(fēng)險越來越大。好比一套房子，原來賣50萬，首付15萬，剩下35萬銀行給予30年按揭，每年付款2萬元以下，每個月1000多元，老百姓一般還付得起。如今，房價飚漲，新房賣到了100萬，首付30萬，剩余70萬給予30年按揭，每年付款要超過3萬元，相當(dāng)于每個月2500元以上，普通百姓已經(jīng)開始吃緊了，即使一般白領(lǐng)也要擔(dān)心房供問題，不得不天天提心吊膽。然而，兩三年前價格只有50萬的房子，現(xiàn)在憑什么漲到100萬呢？如果房價下跌30%，回到70萬的水平，銀行即便拍賣，也最多收回60萬，損失不可避免，業(yè)主卻相當(dāng)于傾家蕩產(chǎn)��！誰能保證這個過程永遠不會出現(xiàn)？更可怕的是，房價還在漲，如果漲到150萬呢，三成首付能安全嗎？因此，為了銀行資產(chǎn)安全考慮，現(xiàn)在有必要將購房首付款提高到4成到5成，買第二套以上房屋的，首付款提高到7成以上。這樣將立即杜絕一些純粹的投資客，增大其投資成本，化解一部分購買力。原來要買房子的人，此時無法承受巨大壓力，可能被迫轉(zhuǎn)為租房，再次化解一部分購買力。兩相對沖，投資客的賣房積極性會提高，還可以擴大供給。這一招，將有力抑制房價上漲。銀行權(quán)衡自身利弊，可能逐漸調(diào)整首付比例，最終實現(xiàn)的概率將超過60%。
第三，房價漲到一個平衡點。房價不會無限制地漲下去，一定存在一個投機者和自住者博弈到最后的平衡點。在這個節(jié)點上，房屋出租的年回報率不足2%，投機者已經(jīng)無法通過出租房屋回收成本了，以至于他們不屑于再出租，而房屋貸款每年的成本高達7%左右，加上稅費，每年必須漲15%以上才能讓投機者有利可圖。但是，每年15%的概念是每5年房價翻番。在某一個平衡點，投機客察覺房價出現(xiàn)滯漲，每年漲幅只能達到7%左右（10年翻番）的時侯，他們將不得不退出這一渠道。一旦有些房子沒有達到預(yù)期的收益，他們將不得不賣出以籌措資金，這將顯著擴大供給。同時，在這個平衡點，年輕人已經(jīng)買不起房子，相反，他們發(fā)現(xiàn)租房住的成本更低。比如，上海一套建筑面積100平方米，總價150萬元的房子，每月租金只要3000元，而如果直接購買，需要首付45萬，余款每年至少要支付5萬元。相比之下，租房成本要低得多，年輕人就可能更傾向于租房子住，購買需求因之受到影響。在這個平衡點上，依然還會有不少的成交，但購買者主要是自住的新人，是無奈之下不得不買的人群。而拋售者除了開發(fā)商將主要是投機者。一旦投機者大規(guī)模拋售，對價格的影響將是災(zāi)難性的。這個事件出現(xiàn)的概率可以肯定地說能達到100%。因為目前的房價飚漲過程，已經(jīng)在沖擊泡沫了。
有了上述三大潛在因素，中國的房價崩潰并不是不可預(yù)見的事件。去年底的時侯，我曾見了不少炒普洱茶的大戶，進出資金動輒千萬計，不少人把普洱茶當(dāng)成了最好的投資工具，因為普洱茶據(jù)說“年份越久越貴”，因此具有了收藏價值。當(dāng)時，全國各地不知道有多少大戶開設(shè)了加盟店，專門經(jīng)營普洱茶。普洱茶的價格扶搖直上，在今年5月達到巔峰后突然崩盤，短時間跌去一半還要多。很多人說普洱茶有品嘗的價值，因此不會跌，猶如今日說房地產(chǎn)有收藏價值一樣。但是，投機的資金進來后，任何市場都不可能始終保持一種趨勢，最后的瘋狂到來后，崩盤是必然要發(fā)生的事情。從南海郁金香，到長春君子蘭，到云南普洱茶，再到全球的房地產(chǎn)，投機浪潮瀕臨崩潰的時候，總是最繁榮的時期，繁榮得讓每個人都忘記了風(fēng)險，那驚人一跳，恰恰就發(fā)生在此時。
中國的房地產(chǎn)泡沫何時崩潰？葉檀博士認(rèn)為要等房貸證券化之后。這未免太樂觀了。我們的金融創(chuàng)新永遠是滯后的，不崩潰一次，不會有這個東西推出來的。就目前趨勢看，也許今年秋天將是盛宴結(jié)束的時節(jié)。如果再晚，也許到明年夏天？這是需要再來研究的一個新話題。但是，可以預(yù)期的是，如果房地產(chǎn)價格崩潰，將勢必導(dǎo)致銀行出現(xiàn)重大隱患，中國股市的金融和地產(chǎn)兩大支柱的倒下，對股市的影響也將是巨大的。所以說，房價這根最后的稻草，壓垮的將不只是房地產(chǎn)這個大象，還有與房地產(chǎn)相關(guān)的大象們，這才是我要考慮的重點。我相信，在房價狂歡的假面舞會上，是金融股和地產(chǎn)股壟斷的狂歡派對。在舞者揭開面具之前，金融和地產(chǎn)會因極度興奮而率先暈倒。面具揭開，嚇壞了的，是無辜的伴舞者…… |
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