從2007年上半年開始的美國(guó)次按危機(jī)，引起了國(guó)際金融市場(chǎng)一次又一次震蕩，也引起了美國(guó)經(jīng)濟(jì)面對(duì)前所未有的困難。有人說(shuō)，美國(guó)次按危機(jī)可能是引起美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退的誘因。盡管這樣的說(shuō)法有點(diǎn)言過其實(shí)，但是美國(guó)次按危機(jī)的嚴(yán)重性，無(wú)論是對(duì)美國(guó)本土經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，還是對(duì)國(guó)際金融市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，其所造成的嚴(yán)重的負(fù)面影響是誰(shuí)也不可低估的事情。
按理來(lái)說(shuō)，美國(guó)次按危機(jī)，本來(lái)是一個(gè)小概率的事件，但是為什么會(huì)發(fā)展到目前這種嚴(yán)重的金融事件？這當(dāng)然與美國(guó)的次級(jí)按揭貸款的證券化、衍生品化有關(guān)，就是這些證券化產(chǎn)品把不大的按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)限地放大。但根源上還是美國(guó)次級(jí)按揭貸款的問題。但是，正是美國(guó)這種僅占整個(gè)按揭貸款比重僅為13-15%次級(jí)按揭貸款，由于證券化把這里的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)限放大，從而造成美國(guó)及世界金融市場(chǎng)的嚴(yán)重的危機(jī)。其教訓(xùn)之深刻是無(wú)以復(fù)加了。
對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)，從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人住房按揭貸款快速發(fā)展以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到快速的發(fā)展與繁榮。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，是在銀行信貸金融支持下，房?jī)r(jià)才出現(xiàn)前所未有的飚升。如果從1998年為基期來(lái)計(jì)算，那么全國(guó)的不少地方的房?jī)r(jià)可能會(huì)上漲了4-5倍，甚至10倍以上。但是，也同樣是7-8年的時(shí)間，美國(guó)的房?jī)r(jià)上漲僅是50%，從2006年起美國(guó)的房?jī)r(jià)上漲逆轉(zhuǎn)，次按的問題在房?jī)r(jià)之后自然地顯露出來(lái)。
其實(shí)，在中國(guó)，有兩個(gè)問題比美國(guó)次按問題更為嚴(yán)重，一是房?jī)r(jià)上漲，在同樣的時(shí)間里，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲遠(yuǎn)大于美國(guó)幾倍。二是美國(guó)次按的貸款人，盡管其信用是次級(jí)信用，但他們還是有信用評(píng)級(jí)的。但是在中國(guó)，進(jìn)入住房按揭信貸的人，由于沒有信用評(píng)級(jí)，由于在359號(hào)文件之前，只要個(gè)人購(gòu)買住房都能夠從銀行獲得貸款，甚至于銀行都是采取優(yōu)惠的政策，因此，中國(guó)住房按揭信貸人的信用肯定會(huì)低美國(guó)次按貸款人的信用，這種貸款面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)也一定會(huì)高。
同時(shí)，在這里有兩個(gè)問題，一是由于中國(guó)房?jī)r(jià)上漲快于美國(guó)房?jī)r(jià)上漲幾倍，那么中國(guó)的住房泡沫風(fēng)險(xiǎn)肯定要遠(yuǎn)大于美國(guó)房?jī)r(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)。二是中國(guó)的個(gè)人住房按揭貸款人的信用要低于美國(guó)次按貸款人，這就使得如果中國(guó)房?jī)r(jià)下跌，其面對(duì)的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)要高于美國(guó)次按危機(jī)。可以說(shuō)，正因?yàn)�，以上的理由，央行出臺(tái)了加強(qiáng)銀行信貸管理的359號(hào)文件。
有人現(xiàn)在正在大肆宣傳，目前中國(guó)的高房?jī)r(jià)是合理的，目前中國(guó)的房地產(chǎn)投資比例較低。當(dāng)然，真的是這樣，則是中國(guó)之萬(wàn)幸。因?yàn)椋绻娴闹袊?guó)的高房?jī)r(jià)是合理，如果真的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資比例較低，那么中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)次按危機(jī)的機(jī)率就會(huì)減小。
但是實(shí)際情況并不是如此。只要看一下，2007年中國(guó)個(gè)人住房按揭貸款的增加額（9000多億，是2006年3倍多，是2007年銀行信貸增加四分之一），就知道有多少人在利用銀行信貸的金融杠桿在投資或炒作房地產(chǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資比例有多高。還有，更好的佐證是，央行從2007年四季度開始對(duì)銀行信貸一管緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面問題就暴露無(wú)遺。也就是說(shuō)，這些現(xiàn)象都表明，國(guó)內(nèi)不少地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是那些房?jī)r(jià)上漲過快的地方，基本上是房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作推高的結(jié)果。如果說(shuō)政府不對(duì)這些問題嚴(yán)密的關(guān)注，不采取有效政策，那么中國(guó)銀行信貸赴美國(guó)次按危機(jī)的后塵也就不遠(yuǎn)了。
從最近年看到消息表明，北京市，由于各家銀行對(duì)個(gè)人住房按揭貸款申請(qǐng)一規(guī)范，就有一半以上希望進(jìn)入住房按揭貸款的人無(wú)法進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，而即使經(jīng)過審查可進(jìn)入這個(gè)按揭貸款的人，也不一定能夠同以往那么按照個(gè)人意愿從銀行獲得所需要的貸款。為什么？因?yàn)�，資格準(zhǔn)入只是個(gè)人住房按揭貸款第一關(guān)，第二關(guān)、第三關(guān)等還有首付比例、利率不同、貸款額度等不同的要求。在這樣的情況下，當(dāng)然會(huì)更多的人無(wú)法便利利用銀行信貸的金融進(jìn)入房地產(chǎn)炒作與投資了。
也就是說(shuō)，央行為防止中國(guó)銀行赴美國(guó)次按危機(jī)之后塵，只要對(duì)現(xiàn)有的信貸管理政策認(rèn)真實(shí)施，房地產(chǎn)個(gè)人住房按揭貸款的許多問題都暴露出現(xiàn)了。比如，個(gè)人住房按揭貸款資格審查（即月按揭還款額不得超過家庭可支配收入50%），第二套住房信貸優(yōu)惠政策取消等。這些政策并沒有多少特別的事情，只是如何來(lái)加強(qiáng)個(gè)人住房信貸政策的管理。
總之，美國(guó)次按危機(jī)已經(jīng)觸目驚心了，所造成危害與負(fù)面影響已經(jīng)無(wú)可復(fù)加了，因此，中央一定要以此為鑒，嚴(yán)格要求國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房按揭貸款的管理。在個(gè)人住房按揭貸款資格及第二套住房的審查上，只要與個(gè)人所得稅稅單、銀行工資對(duì)賬單、個(gè)人信用及單位工資單相結(jié)合，一些人要造假是不容易的。同是，要使這些規(guī)則得以實(shí)施，還得對(duì)商業(yè)銀行信貸員及管理者有一套嚴(yán)厲處罰政策。對(duì)于商業(yè)銀行的信貸員或管理者，誰(shuí)不遵守規(guī)則就嚴(yán)厲處罰誰(shuí)。在這樣的情況下，359號(hào)文件及452號(hào)文件誰(shuí)敢不認(rèn)真執(zhí)行？而這一點(diǎn)是保證中國(guó)不赴美國(guó)次按危機(jī)的關(guān)鍵所在，也是中國(guó)房地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵所在。
